ハイブリッドおよびリモートワークの普及を考慮して、いくつかの大手多国籍企業はロンドンのオフィススペースの統合と縮小を目指しています。 このニュースレターでは、いくつかの注目すべき例を取り上げ、ロンドンのオフィス市場がどのように適応しているかを見ていきます。
ロンドンのオフィス・セクターで何が起こっているのか？
いくつかの有名企業は、既存の旗艦オフィスのリース契約を縮小または終了して、より面積の小さいオフィスに移転しています。
ブリティッシュ・ランドの最近のトレーディング・アップデートによれば、フェイスブックの親会社であるメタは、最近再開発されたフィッツロビアのリージェンツプレースにあるトリトンスクエア１番地のリース契約を解除して物件を返却するために、ブリティッシュ・ランドに１億４９００万ポンドを支払いました。メタはわずか２年前にリース契約を結んだばかりで、まだこの建物に入居していなかったにもかかわらずです。
また、ロイズ・バンキング・グループが、グレシャム・ストリートのオフィスからオールド・ブロード・ストリートのロイズ所有の改装されたオフィスへの移転を検討しているとの報道もあります。ロイズは昨年、今後３年間でオフィススペースを３０％削減することを計画していると述べていました。スポーツ用品販売業を営むルービン一族が所有するペントランドは、雇用の海外移転とフレキシブル勤務形態の結果、オフィス面積を３万平方フィート縮小し、フィンチリーのオフィスを離れ、ファリンドンの新社屋に移転すると報じられています。これは、HSBCがカナリーワーフの旗艦オフィスからシティのより小規模なオフィスへの移転を決定したことに続くものです（「２０２３年秋‐商業用不動産市場についてのアップデート」）。
ロンドンのオフィス市場は「賃貸不況」？
金融サービス会社ジェフリーズのアナリストは、パンデミック後のハイブリッドワークや、より緑豊かなオフィスへの移転を志向するテナントの傾向により、ロンドンのオフィス利用が２０％縮小し、空きスペースが３０年ぶりの高水準に達していることから、ロンドンのオフィス市場は「賃貸不況」に陥っていると指摘しています。ジェフリーズは、ウェストエンドのオフィス空室率は７％、シティでは１０％、カナリーワーフでは２０％に上昇すると概算しています。ジェフリーズによれば、通常、空室率が８％を超えると賃貸不況であると考えられるとのことです。
最近の動きが家主やディベロッパーに与える影響は？
ロイター通信は最近、ランド・セキュリティーズ、ブリティッシュ・ランド、ダーウェント・ロンドン、グレート・ポートランド・エステートの株価が、市場の圧力と高金利による資金調達コストの上昇の結果、１％から３％下落し、投資家の信頼がますます失われていると報じました。ジェフリーズは、「賃料の不透明感から投資市場の流動性が後退し、ディベロッパーの利益を圧迫している」と指摘し、ハイブリッドワークの傾向の結果、ロンドンエリアを主な対象とする不動産会社数社を格下げしました。
家主はこの課題にどう対応しているのか？
商業用不動産市場が直面している課題に対して、家主は希望的観測を示し、既存のオフィススペースの再利用を模索しており、アナリストは、より高い賃料を支払ってくれる新たなテナントが見つかる可能性を示唆しています。
ブリティッシュ・ランドは、メタがトリトンスクエア１番地から撤退することで、「リージェンツ・プレイスをロンドン随一のイノベーションとライフサイエンスのキャンパスとして再整備する計画を加速させることができる」と述べています。 マーケット・エキスパートであるピールハントは、ブリティッシュ・ランドはメタがこの開発時に支払った賃料よりも高い賃料を得ることができるだろうという見解を支持しています。ペントランドは、フィンチリーのオフィスをオフィスとしての使用を見込む候補者に売り込んでいると噂されていますが、住宅に再開発する可能性もあります。
この話に対し、ランド・セキュリティーズは、今年度最初の５か月間のポートフォリオ全体の稼働率は９６．９％であり、最近では、２２億ポンドの成熟したオフィススペースを賃貸しているとして、好調な業績を報告しています。
ハイブリッド勤務の増加傾向は続くのか？
金融分野、法律分野、メタ、アマゾン、グーグルを含むハイテク分野の雇用主が、従業員は少なくとも週３日はオフィスにいなければならないと述べていることに鑑みると、ハイブリッドワークの増加傾向はピークに達したといえるかもしれません。オフィスで勤務するよりも在宅勤務の方が従業員の生産性が低くなるという懸念が存在し、オフィスでの対面での交流が社員間のアイデアの共有や学習効果の向上につながるという考え方もあります。
マーケットリサーチ会社のセンター・フォー・シティーズは、２０２２年と２０２３年には、オフィス街にある地下鉄駅の利用率は力強い回復を示していること、また従業員がオフィスで過ごす平均日数が増加しているという調査結果を示して、パンデミック後のオフィスの不要化という予測は誤りであったと考えているようです。
3CSにできること
市場の不確実性は、間違いなく、テナントが既存のリース契約におけるオフィスの占有面積を縮小したり、より安価なオフィスに移転することによって、賃貸経費を削減する機会につながります。貴社がこのような状況に置かれている場合、3CSの経験豊富な不動産法弁護士とコンサルタントのチームが、リース契約における法的な選択肢を分析することができます。一方、ポートフォリオを他の用途に再利用したり、オフィススペースの改装や再開発によってより高い賃貸利率（利回り）を得ることを検討されている家主の方に対しては、物件の明渡し請求権や開発権が認められるかどうかについてアドバイスを差し上げることが可能です。
商業用・住宅用不動産に関する法的な事項に関し情報やサポートが必要な場合、3CSの担当者までお問合せください。
