鑑於混合辦公和遠距辦公的盛行，一些大型跨國公司正在尋求整合並縮小其倫敦辦公空間。在本期週報中，我們將重點介紹一些著名案例，並探討倫敦辦公室市場是如何進行調整的。
倫敦辦公室市場正在發生什麼事？
一些知名企業正在縮減規模或退出旗艦辦公大樓的現有租約，轉而遷往佔地面積較小的辦公大樓。
英國土地 (British Land) 在最近的最新交易報告中稱，Facebook 的母公司 Meta 已向英國地產公司支付了 1.49 億英鎊，以退還其在菲茨羅維亞攝政廣場最近重建的 1 Triton Square 的租約。儘管 Meta 在兩年前才簽訂租約，而且尚未搬入大樓。
另據市場報道，勞埃德銀行集團（Lloyds Banking Group）正在考慮是否將其位於格雷沙姆街（Gresham Street）的辦公室遷至勞埃德銀行集團位於老布羅德街（Old Broad Street）的翻新辦公大樓。勞埃德銀行去年曾表示，計劃在未來 3 年內將辦公面積削減 30%。據報道，體育用品公司魯賓家族旗下的彭特蘭公司（Pentland），由於工作崗位向海外轉移和靈活的工作模式，其辦公面積將減少30,000 平方英尺，並將離開芬奇利辦公室，搬到法靈頓（Farringdon）的新地點。在此之前，匯豐銀行也決定從著名的金絲雀碼頭搬遷到城市中面積較小的辦公室（請參閱我們的 "商業地產市場更新--2023 年秋季 "通訊）。
倫敦辦公室市場是否陷入 "租金衰退"？
金融服務公司傑富瑞（Jefferies）的分析師聲稱，倫敦的辦公室市場正處於"租金衰退期"，因為空置辦公空間已創下30 年來的新高，由於大流行後的混合辦公方式以及租戶尋求遷往更環保的辦公場所，倫敦的辦公室使用率縮減了20%。傑富瑞估計，倫敦西區的辦公室空置率為 7%，倫敦金融城為 10%，金絲雀碼頭為 20%。 Jefferies 表示，租金衰退的臨界點通常為 8%。
近期措施對業主和開發商有何影響？
路透社最近報導稱，由於市場壓力和高利率導致的融資成本上升，投資者越來越失去信心，Land Securities、British Land、Derwent London 和 Great Portland Estates 的股價下跌了 1%-3%。傑富瑞公司（Jefferies）指出，"租金的不確定性導致投資市場流動性消退，開發商利潤受到擠壓"，因此，在混合運作的趨勢下，下調了幾家專注於倫敦的房地產公司的評級。
業主如何應對挑戰？
為了應對商業房地產市場的挑戰，房東們正以希望為基調，尋求對現有辦公空間進行重新規劃，分析師認為，可以找到願意支付更高租金的新租戶。
英國土地（British Land）在回應 Meta 退出 1 Triton Square 時表示，這將使該地產開發商 "加快將攝政廣場重新定位為倫敦一流創新和生命科學園區的計劃"。市場專家皮爾-亨特（Peel Hunt）支持英國土地的觀點，認為英倫置地將能獲得比 Meta 在該項目上支付的租金更高的租金。據傳，Pentland 正在向潛在的辦公室租戶推銷其在芬奇利的辦公場所，但很有可能將其重新開發為住宅。
與這種說法相反的是，蘭德證券公佈了強勁的業績，在本財年的前五個月，其投資組合的出租率達到 96.9%，最近還租出了 22 億英鎊的成熟辦公空間。
混合辦公增加的趨勢會持續下去嗎？
隨著 Meta、亞馬遜和谷歌等金融、法律和科技行業的雇主堅持要求員工每周至少有 3 天必須在辦公室工作，混合辦公的趨勢可能已經達到頂峰。有人擔心，在家工作的員工生產力低於在辦公室辦公的員工，也有人認為，在辦公室面對面交流的好處是員工之間可以分享想法，並加強學習。
市場研究公司"城市中心"（Centre for Cities）認為，"大流行病"後關於"辦公室將死"的預測是錯誤的，並指出，2022 年和2023 年，辦公區地鐵站出口的使用率出現了強勁復甦，研究表明，員工在辦公室的平均天數正在增加。
3CS 如何提供協助
市場的不確定性無疑會為租戶帶來機會，透過減少現有租約中的辦公室面積或搬遷到更便宜的辦公室來降低租金開銷。如果您處於這種情況，我們經驗豐富的地產法律師和顧問團隊可以幫助您分析租賃合約中的法律選項。如果業主正在考慮將其投資組合重新用於其他用途，或透過翻新或重新開發辦公空間來尋求更高的租金收益，我們可以幫助他們考慮是否有能力獲得空置辦公場所的佔有權和開發權。
如需了解更多資訊或就任何商業或住宅物業法律事務尋求協助，請聯絡您的 3CS 聯絡人。
