2023年2月1日，英國最高法院宣佈了一項重要決定，該決定在很大程度上改變了騷擾法的規定。在菲恩（Fearn）等人訴泰特美術館基金會案（Fearn and others v Board of Trustees of the Tate Gallery）中，該判決具有廣泛的影響。 對商業房地產的業主、開發商、住宅租戶以及住宅物業擁有者可能會產生重大影響，特別是當建築物可以俯瞰其他建築物時。
案情是什麼？
倫敦泰特現代美術館的Blavatnik大樓頂層創建了一個新的擴建部分，其中包括一個觀景平臺。遊客可以使用觀景平臺觀賞倫敦的天際線，但這也讓他們能夠看到鄰近公寓的內部。這些公寓的居民認為這是一種侵犯他們隱私的行為，因為這構成了一種視覺侵擾。英國最高法院也同意了這一觀點。
這對開發商和業主意味著什麼？
在建築物可以俯瞰其他建築物的情況下，存在因視覺侵擾而引發騷擾的明顯風險。每個案件都將根據其自身的特點進行評估，因此，房地產開發商和/或現有和未來的建築物業主需要注意可能形成騷擾的風險。法院可能會對違規方採取禁令，阻止其原始擬定的房地產使用，或對被騷擾建築物的業主們進行賠償，這可能會帶來嚴重的財務後果。
如何最大限度地減少形成騷擾的風險？
在設計或建造建築物時，特別是在鄰近住宅區的情況下，開發商必須格外小心，以確保建築物設計不會讓其居民有可能對鄰近的物業進行視覺侵擾。在實踐中，這可能很難或不可能實現，特別是在倫敦市中心的位置，全高度玻璃窗是很常見的。
房東需要確保在他們授予的租賃合同中存在足夠的條款，以使租戶遵守其中的限制，從而最大限度地減少因視覺侵擾而引發騷擾的風險。租戶需要注意保護自己免受租約條款中可能會傳遞給他們的任何執行風險的影響。
什麼是解除協定書，有何作用？
業主或開發商可能能夠與居民或受影響的其他方商議措施或支付費用作為一種補償形式，以通過解除協定書解除任何有關干擾的索賠。這樣的解除可以在涉及到的房產證明文件上註明，類似於對光權問題的協商和解除。毫無疑問，這是一個將不斷發展的法律領域，未來估價師可能能夠量化放棄這種“干擾權”的價值。
3CS如何提供幫助？
如果您是商業房產的房東或租戶，希望了解干擾可能發生的方式，您需要重視該風險且得到妥善的建議。 Fearn and others v Board of Trustees of the Tate Gallery案件擴大了對干擾的風險的執法方面的影響，這可能是您沒有考慮到的。我們的法律專家可以幫助確定風險，然後為潛在的干擾索賠談判和起草解除協定書等各種方式提供建議。如需進一步的商業物業法律幫助和建議，請聯繫您通常3CS聯繫人。
