2023年2月1日，英国最高法院宣布了一项重要决定， 该决定在很大程度上改变了骚扰法的规定。在菲恩（Fearn）等人诉泰特美术馆基金会案（Fearn and others v Board of Trustees of the Tate Gallery）中，该判决具有广泛的影响。对商业房地产的业主、开发商、住宅租户以及住宅物业所有者可能会产生重大影响，特别是当建筑物可以俯瞰其他建筑物时。
案情是什么？
伦敦泰特现代美术馆的Blavatnik大楼顶层创建了一个新的扩建部分，其中包括一个观景平台。游客可以使用观景平台观赏伦敦的天际线，但这也让他们能够看到邻近公寓的内部。这些公寓的居民认为这是一种侵犯他们隐私的行为，因为这构成了一种视觉侵扰。英国最高法院也同意了这一观点。
这对开发商和业主意味着什么？
在建筑物可以俯瞰其他建筑物的情况下，存在因视觉侵扰而引发骚扰的明显风险。每个案件都将根据其自身的特点进行评估，因此，房地产开发商和/或现有和未来的建筑物业主需要注意可能形成骚扰的风险。法院可能会对违规方采取禁令，阻止其原始拟定的房地产使用，或对被骚扰建筑物的业主们进行赔偿，这可能会带来严重的财务后果。
如何最大限度地减少形成骚扰的风险？
在设计或建造建筑物时，特别是在邻近住宅区的情况下，开发商必须格外小心，以确保建筑物设计不会让其居民有可能对邻近的物业进行视觉侵扰。在实践中，这可能很难或不可能实现，特别是在伦敦市中心的位置，全高度玻璃窗是很常见的。
房东需要确保在他们授予的租赁合同中存在足够的条款，以使租户遵守其中的限制，从而最大限度地减少因视觉侵扰而引发骚扰的风险。租户需要注意保护自己免受租约条款中可能会传递给他们的任何执行风险的影响。
什么是解除协议书，有何作用？
业主或开发商可能能够与居民或受影响的其他方商议措施或支付费用作为一种补偿形式，以通过解除协议书解除任何有关干扰的索赔。这样的解除可以在涉及到的房产证明文件上注明，类似于对光权问题的协商和解除。毫无疑问，这是一个将不断发展的法律领域，未来估价师可能能够量化放弃这种“干扰权”的价值。
3CS如何提供帮助？
如果您是商业房产的房东或租户，希望了解干扰可能发生的方式，您需要重视该风险且得到妥善的建议。 Fearn and others v Board of Trustees of the Tate Gallery案件扩大了对干扰的风险的执法方面的影响，这可能是您没有考虑到的。我们的法律专家可以帮助确定风险，然后为潜在的干扰索赔谈判和起草解除协议书等各种方式提供建议。如需进一步的商业物业法律帮助和建议，请联系您通常3CS联系人。
