영국 대법원은 2023년 2월 1일 시각적 사생활 침해 관련 규정에 큰 변화를 가져올 판결을 선고했습니다. 위 ‘Fearn and others v Board of Trustees of the Tate Gallery’ 판결은 광범위한 시사점을 담고 있습니다. 상업용 건물주, 개발자, 임차인은 물론 부동산 소유주에게 미치는 영향이 상당할 것으로 보이며, 특히 해당 건물이 다른 건물을 내려다볼 수 있는 경우 더 문제가 될 수 있습니다.
해당 사건의 사실관계는 어떻게 되나요?
런던 테이트 모던 갤러리의 일부인 Blavatnik 빌딩 최상층에 전망대가 구비된 새로운 증축 건물이 만들어졌습니다. 방문객들은 전망대에서 런던의 스카이라인을 관찰할 수 있을 뿐만 아니라 인근 건물의 아파트도 들여다볼 수 있게 되었습니다. 이에 아파트 거주자들은 시각적 사생활 침해라고 주장했습니다. 이와 같은 견해에 영국 대법원도 동의했습니다.
이는 개발자와 소유자에게 어떤 의미가 있나요?
한 건물에서 다른 건물이 내려다보이는 경우 시각적 침입으로 인해 민원이 제기될 가능성이 분명히 존재합니다. 각 사례는 개별적 기준에 따라 평가되므로 부동산 개발업체 및/또는 기존 및 미래 건물 소유주는 민원이 제기될 가능성을 염두에 두어야 합니다. 영국 법원은 위반 당사자에게 원래 의도대로 건물을 사용하지 못하도록 금지 명령을 내리거나 건물 소유주에게 손해배상을 청구할 수 있으며, 이로 인해 심각한 재정적 불이익이 발생할 수 있습니다.
민원을 초래할 위험을 최소화하려면 어떻게 해야 할까요?
건물을 설계하거나 시공할 때, 특히 인접한 주거용 건물이 있는 경우 개발자는 건물 설계로 인해 입주자가 시각적으로 주변 건물을 침범할 가능성이 없도록 각별히 유의해야 합니다. 특히 천장부터 바닥까지 통유리로 된 창문이 일반적인 런던 중심부 지역에서는 현실적으로 문제 될 가능성이 높습니다.
건물주는 시각적 침입으로 인한 민원이 제기될 가능성을 최소화하기 위해, 임차인이 임대차 계약을 통해 관련 의무를 부담하도록 적절한 조항을 명시해야 합니다. 임차인은 임대차 계약 조항에 근거하여 자신에게 전가될 수 있는 집행 문제가 있는지 유의하여 살펴보아야 합니다.
권리 포기 각서(Deed of Release)란 무엇이며 어떻게 도움이 되나요?
부동산 소유주/개발자는 거주자 또는 이와 유사한 영향을 받는 당사자와 협상을 거쳐 합의하거나, 권리 포기 각서(Deed of Release)의 대가로 보상금 지급을 제안할 수 있습니다. 이러한 권리 포기는 해당 부동산의 각 등기부등본에 등기할 수 있습니다. 이는 여전히 발전 중인 법률 분야이며, 향후 부동산 감정평가사가 이러한 “민원을 청구할 권리”의 포기에 대해 정량적인 가치를 산정할 수 있게 될 수도 있을 것으로 보입니다.
How 3CS can help
상업용 건물주 또는 임차인인 경우, 민원이 제기될 수 있는 상황에 대해 적절한 자문을 받는 것이 중요합니다. ‘Fearn and others v Board of Trustees of the Tate Gallery' 판결 결과는 해당 부동산의 사용자가 생각지 못한 방식으로 민원을 유발하는 경우 집행 가능성을 상당히 높일 것으로 보입니다. 3CS의 법률 전문가들은 잠재적인 민원에 대비한 권리 포기각서 협상 및 초안 작성 등 리스크를 최소화할 수 있는 다양한 방법에 대해 자문해 드립니다.
