在英格蘭與威爾斯，多數商業租約受到《1954 年房東與租戶法》的「續租保障（Security of Tenure）」規範。也就是說，即使租期已到，租約仍會持續生效，直到房東或租戶透過正式的第 25 條通知（Section 25 Notice）或第 26 條通知（Section 26 Notice）結束或續訂租約。
本期通訊將說明這兩種通知的作用、差異，以及近期值得房東與租戶關注的法律發展。
什麼是續租保障（Security of Tenure）？
根據《1954 年法案》，大多數商業租戶在租期屆滿時有權續租，除非房東可依照法定理由反對，例如有明確計劃重建物業或親自使用該房產。如果雙方皆未主動採取行動，則租約會依原條件自動延續。若需正式終止或續約，則必須透過下述的法定通知程序。
第 25 條通知（Section 25 Notice）是什麼？
第 25 條通知由房東發出，目的是終止現有租約。此通知可包含：提出新的租約條件；或明確反對續租（需說明法定合理事由）。
通知時間須為6 至 12 個月前提出，且不得早於原租約屆滿日生效。若房東反對續租，必須列出法定依據。租戶若希望續租，需在終止日前與房東協議，或向法院提出申請。
第 26 條通知（Section 26 Notice）是什麼？
第 26 條通知由租戶發出，目的是提出續租請求。但如果房東已先提出第 25 條通知，則租戶不得再提出第 26 條通知。
與第 25 條相同，第 26 條通知也必須提前 6 至 12 個月發出，並附上租戶提議的續約條件。房東若欲反對，必須於兩個月內提出反對通知（counter-notice）。若逾期未反對，則原則上租戶有權續租。
Section 25 與 Section 26 的主要差異
比較項目Section 25 通知Section 26 通知發出方房東租戶用途可提議新租約或反對續租一律為提出續租請求發出先後先發通知者即啟動續約程序若房東先發出 Section 25，租戶即無權發出 Section 26房東反對期限通知內即須載明反對理由收到後兩個月內須發出反對通知。
如何有效運用第 25 條與第 26 條通知
房東方面：發出第 25 條通知有助於控制續租時程，避免租約無限期延續；也可依據重建或自用等法定事由反對續租。值得注意的是，法院如今對「重建」理由要求更高的證據標準。
租戶方面：若希望主動爭取新租約，可提前發出第 26 條通知，並提議有利條款。但必須注意時效，若房東已反對，且租戶未在期限內向法院申請，可能喪失續租權。
雙方都應謹慎規劃與把握時程，以免錯過時限或證據不足而喪失法律保障。
最新案例與實務發展
- Sainsbury’s Supermarkets Ltd v Medley Assets Ltd（2024）
法院明確表示，房東若欲以重建作為反對理由，必須提出具體、可執行的證據。僅憑模糊或推測性計畫不足以成立。
- Spirit Pub Company v Pridewell Properties（2025）
房東雖具備誠意，但未能證明資金來源與工程可行性，法院仍判決租戶得以續租。
- MVL Properties (2017) Ltd v The Leadmill Ltd（2025）
房東成功主張自用目的，因其具備明確、可執行的營運計畫，雖租戶在該處累積大量商譽，仍判給房東收回物業的權利。
此外，法律委員會目前也在審查《1954 年法案》本身的適用性，雖尚未有明確改革方案，但建議房東與租戶持續關注相關進展。
3CS 如何協助您
無論是發出還是回應 Section 25 或 Section 26 通知，皆涉及嚴格的程序與時效規定，任何錯誤可能造成權益損失。如需協助，請隨時與我們聯絡。
