根据《1954 年房东与租客法案》，英格兰和威尔士的商业租约通常具有租期保障 (Security of Tenure)。意味着租约不会因为到期而失效，而是使用第 25 条或第 26 条通知正式终止租约。
在本期周报中，我们将概述这两条通知的作用、区别以及房东和租户应注意的最新法律动态。
租期保障解释
根据《1954 年房东与租客法案》，大多数商业租户都有权续租，除非房东有特定的法定理由反对续租，例如打算重新开发房产或自己入伙。如果双方都不采取任何行动，租约到期后将按相同条款继续有效。终止或续订租约需要下文所述的正式通知之一。
什么是第 25 条通知 （Section 25 notice）？
房东可根据第 25 条通知终止租约。它既可以建议签订新租约，也可以完全反对续租。
通知必须提前 6 到 12 个月发出，生效日期不得早于租约到期日，如果房东反对续租，则必须说明有效理由。希望继续租住的租户必须在终止日期前与房东达成协议或向法院提出申请。
有效使用第 25 条和第 26 条通知
对于房东来说，第 25 条通知有助于控制时间，防止租约无限期地延续下去。它允许房东提出新的条款，或以重建或打算占用等正当理由反对续租。法院现在要求有明确的证据，特别是在声称重建的情况下。
对于租户来说，第 26 条通知可以在房东采取行动之前先发制人，并提出优先租赁条款。这是一个有用的工具，但时机至关重要。如果房东发出了反对通知，而租户错过了法院规定的最后期限，就可能丧失续租权。
双方都应制定战略计划。错过最后期限或证据不足都会危及双方的地位。
近期判例法和发展
2024 年的一个重要案例，即 Sainsbury's Supermarkets Ltd 诉 Medley Assets Ltd 案，证实了业主在以重建为由反对续租时必须提供确凿的证据。法院认为，模糊或推测性的计划是不够的。
在 Spirit Pub Company 诉 Pridewell Properties [2025]一案中，业主的主张也失败了。虽然存在真实意图，但法院认为缺乏资金和施工能力方面的证据。承租人获得了续租合同。
相比之下，在最近2025年的MVL Properties (2017) Limited v The Leadmill Limited一案中，尽管承租人在该房产交易中已经展现了相当大的让步，但房东为自身业务目的而占用房产的意图明确且可行，因此成功收回了房产。
法律委员会目前也在审查 1954 年法案。虽然尚未确认有任何变化，但房东和租户应随时了解情况，因为续约程序可能会发生变化。
3CS 如何提供帮助
第 25 条和第 26 条通知有严格的规定和期限，因此仔细规划至关重要。如需有关送达或回复通知的实用指导，请随时联系 3CS 律师事务所的商业地产团队。
什么是第 26 条通知 （Section 26 notice）？
租户可根据第 26 条通知由要求签订新租赁协议。只有在房东尚未送达第 25 条通知的情况下才能使用。
该申请也必须提前 6 至 12 个月发出通知，提出新租约的条款，并给予房东在两个月内做出反对续租通知。如果没有收到反对通知 （Counter-Notice），租户原则上有权获得新租约。
第 25 条与第 26 条的主要区别
第 25 条通知由房东送达，可建议新租约或反对续租。第 26 条通知由租户送达，要求签订新租约。如果房东反对续订，他们必须在两个月内以反对通知的形式做出回应。
第一份通知的送达意味着启动了更新/终止租约的流程， 双方在各自的通知中提出条款，但一次只能有一份通知有效。
