상업용 임대인이 사무실 용도로 전환을 검토하는 이유는 무엇인가요?
영국의 모든 상업용과 주거용 부동산은 다양한 '용도 분류'에 따라 나뉩니다. 전 세계적인 코로나19 팬데믹 이후 2020년 9월에 이러한 용도 분류가 개정되었습니다. 이러한 변경의 주된 이유는 기업이 유통 환경의 변화에 유연하게 조정할 수 있도록 하기 위해서였습니다.
하이브리드 및 재택근무가 오피스 사용 방식에 어떤 영향을 미쳤나요?
하이브리드 근무 또는 재택근무 정책은 이제 영국의 대다수 기업에서 영구적인 형태로 자리매김했으며, 그 결과 사무실 공간에 대한 필요성과 수요가 감소했습니다. 이에 따라 빈 사무실 공간이 넘쳐나면서 임대인은 상업용 건물을 수익성 있게 활용할 수 있는 다른 방법을 모색해야 한다는 부담을 안게 되었습니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 임대인은 부동산에 지정된 용도 분류를 변경하는 것을 고민해 봐야 할 수 있습니다.
본인의 건물이 어떤 용도로 허가되었는지 확인하려면 어떻게 해야 하나요?
안타깝지만 이러한 세부 정보를 보관하는 중앙 등기부에 간편하게 접속할 수 있는 방법은 없으며, 해당 정보를 확인하려면 건축 계획 기록의 일부를 조사해야 할 수도 있습니다. 상업용 임대차 계약서에 임차 건물에 대한 허가된 용도가 명시되어 있을 수 있지만, 이는 계획법상 해당 용도에 대한 승인으로 간주되지 않습니다. 소유권 증서, 해당 기록이 있을 수 있는 지방 당국의 계획 부서에 문의, 부동산의 과거 사용 내역 등 다양한 출처를 종합적으로 조사할 필요가 있습니다.
사무실 공간의 용도를 변경하려면 어떻게 해야 하나요?
통상적으로 한 용도 분류에서 다른 용도 분류로 변경하려면 용도 변경 계획 허가를 신청해야 합니다. 다만, 몇 가지 예외가 있으며 일반적으로 동일한 용도 분류 내에서 변경하는 경우에는 계획 허가가 필요하지 않습니다. 예를 들어, 카페(E(b))에서 사무실(E(g))로 용도를 변경하는 경우 별도의 계획 허가가 필요하지 않습니다. 하지만 용도 변경을 위해 건축 공사가 필요한 경우 여전히 계획 허가가 필요할 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다. 따라서 기존 용도를 변경하기 위한 어떤 조치를 취하기 전에 항상 구체적인 법률 및 계획에 의거한 전문가의 자문을 구해야 합니다.
용도 분류 E란 무엇인가요?
2020년 9월에 도입된 용도 분류 E는 다음과 같은 다양한 용도를 대상으로 합니다.
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E(a) |
뜨거운 음식 이외의 식품 진열 또는 소매 판매 |
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E(b) |
대부분 실내에서 소비할 수 있는 음식 및 음료 판매 |
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E(c) |
이는 세 가지 세부 분류로 구분됩니다. · 금융 서비스 - E(c)(i) · 전문 서비스(보건 또는 의료 서비스 제외) - E(c)(ii) · 상업, 비즈니스 또는 서비스 지역에서의 기타 적절한 서비스 - E(c)(iii) |
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E(d) |
실내 스포츠, 레크리에이션 또는 피트니스(동력 차량이나 총기류가 포함되지 않거나 수영장 또는 스케이트장으로 활용되지 않는 경우). |
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E(e) |
의료 또는 건강 서비스 제공(컨설턴트 또는 의사의 거주지에 부속된 건물 사용 제외) |
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E(f) |
보육시설, 탁아소 또는 데이 센터(주거용 제외) |
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E(g) |
주거 지역에서 생활 편의 시설을 훼손하지 않고 운영할 수 있는 용도: 운영 또는 관리 기능 수행을 위한 사무실 - E(g)(i) 제품 또는 프로세스의 연구 및 개발 - E(g)(ii) 산업 공정 - E(g)(iii) |
계획 포털 홈페이지에서 Town and Country Planning Use Class Order 1987 (개정)에 따른 다양한 용도 분류를 참조하시기 바랍니다.
또한 보다 신속한 '사전 승인' 절차를 통해 공식적인 계획 신청 없이도 한 용도 분류에서 다른 용도 분류로 변경할 수 있는 개발 계획 허가권도 시행되고 있습니다.
사무실을 주거 용도로 전환할 수 있나요?
사무실 용도에서 주거 용도로의 용도 변경은 2021년 8월 1일에 발효된 General Permitted Development Order와 새로운 "Class MA"의 적용을 받습니다. 이 절차에는 보다 간소화된 사전 승인 신청이 필요합니다. Class MA는 사무실뿐만 아니라 용도 분류 E 내의 다른 용도와도 관련이 있습니다(상단 표 참조).
용도 변경 시 Class MA 에 따라 주거용으로 변경하려면 다음 요건이 충족되어야 합니다:
- 사용 용도는 반드시 주거용이어야 합니다. 다중 사용 주택(Houses in Multiple Occupation (HMO))은 해당되지 않습니다.
- 사전 승인을 신청하기 전에 해당 부동산이 최소 3개월 동안 공실 상태여야 합니다. 세입자가 해당 부동산을 사용 중인 경우에는 신청하실 수 없습니다.
- 사무실 용도로 사용한 지 최소 2년이 지나야 합니다.
- 제4조 제한(개발행위 허가권 미적용)이 적용되어 있는 경우, 용도 변경이 불가능할 수 있습니다.
- 등록된 건물은 Class MA에 따라 용도 변경을 신청할 수 없습니다.
How 3CS can help
만약 현재 freehold 사무실 건물이 공실로 남아 있어 재임대에 어려움을 겪고 있다면, 상기 법률에 따라 허용되는 권리를 통해 계획을 수립하고 주거용 개발자(혹은 현재 가능한 방안이 없는 최종 사용자)에게 건물의 시장성을 높일 수 있는 방안으로 검토해 볼 수 있습니다.
상업용 임대차 계약에는 임대 부동산의 허가된 용도가 명시되며, 기존 임대차 계약의 임대인 또는 임차인으로서 임대차 계약에 따른 용도를 변경하려는 경우 기존 임대차 계약에 대한 변경 증서(Deed of Variation)를 작성하여 모든 당사자가 서명해야 합니다. 이는 계획 신청서와 함께 추가적으로 제출해야 할 수 있습니다.
저희는 용도 변경을 포함해 임대차 계약 조건을 변경하고자 하는 임대인과 임차인을 대신하여 해당 업무를 대행합니다. 더불어 부동산의 허가된 용도를 파악하고 계획 신청이 필요한지 여부를 조사하는 데 자문을 제공해 드립니다.
사무실의 지정 용도 변경 또는 상업용 부동산 관련 법적 문제에 대한 자세한 내용은 언제든지 문의하시기 바랍니다.
