为什么商业房地产业主考虑转换办公空间？
英国所有的物业，无论是商业还是住宅，都属于各种“用途类别”。在全球Covid-19疫情爆发后，这些用途类别于 2020 年 9 月进行了修订。英国政府修改用途类别的主要原因是为了使企业有更大的灵活性去适应零售环境的变化。
工作方式如何影响办公室使用？
在英国，混合式工作或居家办公的政策已经成为大多数企业的永久特征，因此，办公空间的必要性和需求已经降低。这导致办公空间的过剩，从而使房东面临探索其他方式以确保其商业物业的盈利利用的压力。为了解决这些问题，房东可能需要考虑更改其物业分配的指定用途类别。
如何了解建筑的授权用途？
您可能知道或不知道您的建筑的实际授权用途。不幸的是，没有一个方便地访问的中央登记处存储此类详细信息，需要进行一些规划历史调查以确定这些信息。尽管商业租约可能规定了租赁物业的允许用途，但这并不构成根据规划法律的授权使用。因此，去确定建筑的授权用途，需要考虑多种来源，包括产权证书、与地方政府规划部门的询问（可能有此类记录）以及物业的历史用途。
如何更改我的办公空间的用途？
通常，如果您希望从一个用途类别改为另一个用途类别，您需要申请规划许可。然而，也有一些例外情况，通常在同一用途类别内的变更不需要规划许可。例如，从咖啡厅（E（b）类）变为办公室（E（g）类）的用途变更不需要规划许可。但是，请注意，如果需要进行任何建筑工作以促进变更，则仍可能需要规划许可。在采取任何更改现有用途的步骤之前，应始终获得具体的法律和规划方面的建议。
什么是E类用途？
E类用途于2020年9月引入，涵盖了广泛的用途，包括以下内容：
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用途类别 |
用途 |
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E(a) |
展示或零售出售物品，除热食品外 |
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E(b) |
在场所内出售食品和饮料供消费（大多数情况下） |
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E(c) |
这被分为3个子类： • 金融服务 - E（c）（i） • 专业服务（不包括卫生或医疗服务）- E（c）（ii） • 商业，企业或服务地点的其他适当服务 - E（c）（iii） |
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E(d) |
室内运动，娱乐或健身（不涉及机动车或火器或作为游泳池或溜冰场的使用。） |
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E(e) |
提供医疗或健康服务（除咨询师或从业者的住所附属用途外） |
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E(f) |
托儿所，日托中心或日间中心（不包括住宅用途） |
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E(g) |
在不影响其环境的情况下可以在住宅区内进行的用途: 用于执行任何操作或行政功能的办公室 - E（g）（i） 产品或过程的研究和开发 - E（g）（ii） 工业过程 - E（g）（iii） |
您可以在规划门户网站上查看1987年《城乡规划用途分类令》（经修订）下的各种类别。
此外，若有发展许可权的存在，将使得在“事先批准”程序的基础上，能够在不需要正式规划申请的情况下从一种用途类别转换为另一种用途类别。
我可以将办公室改为住宅用途吗？
将办公用途改为住宅用途的变更由《一般允许开发秩序》和于2021年8月1日生效的新“MA类别”规定管理。这个过程需要一个更加简化的事先批准申请。MA类别不仅适用于办公室，还适用于类别E中的其他用途（见上表）。
在MA类别下，更改为住宅用途需要满足以下条件：
- 用途必须是住宅。多人居住房屋不符合资格。
- 在申请预先批准之前，物业必须空置至少3个月。如果有租户居住在物业中，您将无法申请。
- 办公用途必须已运营至少2年。
- 第4条的限制（取消允许开发权利）可能适用，从而阻止变更用途。
- 受保护建筑不符合MA类别下的用途变更资格。
3CS如何帮助您
如果您有一栋空置的产权办公楼，且难以再次出租，您可能希望考虑上述法规下提供的允许权作为一种改进规划并增强建筑对潜在住宅开发商（或最终用户）市场吸引力的手段。
商业租赁将规定租赁物业的允许用途，如果您是现有租赁的房东或租户，并且您希望更改租赁用途，您及其他合同方将需要签署针对现有租约的变更协议。这是除了可能需要进行的任何规划申请之外，也许需要进行的一步。
我们有丰富的经验代表希望修改租赁条款（包括修改用途）的房东和租户进行操作。我们还可以指导您确定您物业的授权用途，并调查可能需要的任何规划申请。
有关更改办公室或任何商业财产法律的指定用途事项的更多信息，请联系您通常的3CS联系人。
