2023年レベリングアップ・再生法（The Levelling-up and Regeneration Act 2023）
2023年レベリングアップ・再生法は、2023年10月に国王の裁可を受けましたが、その多くの条項はまだ施行されていません。同法は、再生と開発を支援するため、計画手続の合理化、官僚主義の軽減、強制購入手続の改善を目的としています。
開始通知及び完了通知
2023年12月現在、開発者は、開発開始日を通知する開始通知を地方自治体に提出することを義務付けられています。
開発の進行が不合理に遅い場合、地方自治体は完了通知を出すことができます。当該開発が完了通知で指定された期間内に完了しない場合、未完了の開発部分に対する計画同意は終了します。
計画申請手続
開発者からの計画申請を検討する際、地方自治体は、国の政策を優先しながらも、国の開発政策と地元の開発計画を考慮することが義務づけられることになります。
近隣計画は、住宅開発を止めることは許されません。開発計画は、気候変動の緩和・適応策や自然生息地の保護など、環境の持続可能性を考慮しなければなりません。 また、開発計画は、交通、医療、教育、公共事業などの必要なインフラの整備を含め、経済成長の促進を含む新規開発を支えることも義務付けられています。
強制購入命令
この法律は、強制購入手続の合理化を目的としています。自治体は、条件付きで強制購入命令(CPO)を承認することが可能になり、異議が出された場合に、個人が自動的に公開調査を求めることができる権利は削除されます。その代わりに、確認機関（通常は国務長官）が異議の適切な検討プロセスを決定します。これは、公開質問状である場合もあれば、書面または口頭による意見書の提出である場合もあります。どの選択肢を用いるかを決定する際、確認機関は提案の規模や複雑さを考慮する必要があります。
土地を取得しようとする当事者は、地主が適切な代替的開発の証明書を取得する費用を負担する必要がなくなります。
手ごろな価格の住宅、学校、病院の建設など、特定の状況においては、地方自治体は、「希望価格」または将来計画同意を得た場合の土地の潜在的な価値上昇に関して、補償金の支払いの回避を申請することができます。
政府は、強制購入命令によって購入された土地に対する支払いは公正であるが、過度なものとはならないことを強調してきました。手ごろな価格の住宅や必要不可欠なインフラを建設する者が支払いを求められる金額は、従来よりも低額になる可能性があります。
新計画改革法案
政府は、5年間で150万戸以上の住宅建設を目標に、新たな計画改革法案を発表しました。
この法案は、計画同意の取得を容易にするとともに、地方自治体や地域社会が開発を停止させることができないようにし、都市間の緑地地域一部に新しい住宅が建設されることを意図しています。
計画同意の取得 - より簡単に
政府は、2024年7月の施政方針演説で、「...政府は、より大きな意思決定の委譲が現代のダイナミックな経済の中心であり、経済成長の重要な原動力であると確信している...」と述べ、イングランド地方権限移譲（法案）を発表しました。これは、権力をウェストミンスターから地域社会に移譲し、地域社会が主導権を取り戻せるようにすることを意図しています。
この権限移譲の一環として、政府は大都市市長に地域成長計画を策定戦略的計画問題や交通インフラを掌握する権限を与えることを意図しています。
地方自治体は住宅目標の達成を迫られ、計画委員会が改革され、計画同意の取得がより簡単になります。
家主と開発者にとって制度変更が意味すること
新計画法の目的は、開発者が土地の取得や計画同意の取得を含め、より迅速に行動できるようにすることであり、開発者によるランドバンキングや適時に開発できない事態を避けることであることは明らかです。
地域分権の拡大が予想される一方で、地方自治体が国の計画ガイドラインを考慮して計画申請を承認することがますます求められるようになるため、調整期間が設けられることに疑いはありません。
中央のガバナンスや国の政策決定と並行して、権限委譲の実質的な枠組みを構築する必要のある新しい法律は、起案、可決、施行に時間がかかると思われます。したがって、開発者にとっては、計画同意の取得に要する時間が実質的に短縮されるのは、まだ先のことになるかもしれません。
3CSにできること
当事務所の専門家である不動産弁護士は、新しい法律に備え、遵守するために必要な支援を提供することができます。新計画法に関するアドバイス、ガイダンス、代理については、弊所までお問合せください。
