住房政策是上次大选中选民关注的一个主要问题。
《租户权利法案》于 2024 年 9 月 11 日提出。该法案仍处于早期阶段，随着立法程序的进展，具体细节可能会发生变化。下面概述了一些关键变化。
终止有保障的短期租赁AST
大多数私人租赁部门的租赁都是有保障的短期租赁AST（给予不少于六个月的固定期限）或更长期限的有保障的租赁。 《租户权利法案》将取消固定期限租赁，取而代之的是周期性租赁，除非明确有效终止，否则将无限期地持续下去。因此，将不再可能建立AST，而这种租赁模式长期以来，一直通过相对灵活的重获租赁财产所有权的流程，为私人租赁的业主提供流动资产。对于租户来说，这一变化旨在为他们提供更大的安全性和灵活性。
终止AST 的第 21 条驱逐条款
《1998 年住房法》第 21 条允许房东在AST授予的最初六个月固定期限届满后驱逐租户，或者设立带有不少于两个月的“书面通知”条款的周期性AST。
房东无需提供理由，这被称为“无过错”驱逐程序。《租客权利法案》旨在改变这一现状，禁止“无过错”驱逐，而是要求房东证明驱逐的理由。
根据新的安排，房东在租约的前 12 个月内不得驱逐租户、搬入或出售房产，如果房东的情况发生变化，这对房东来说是一种限制。另一方面，租客只需在租赁协议期间的任何时间提前两个月通知房东即可终止租约。
占有有保障的周期性租赁的理由
《租客权利法案》仅允许房东在某些强制性规定和酌情决定的基础上，通过第 8 条通知的送达条款，寻求重新获得其财产的占有权。
具体理由和通知期限详见该法案第 4 条。强制占有的理由包括（但不限于）房东希望出售租赁的房产，或自行，或家庭成员搬回。但须提前不少于 4 个月的书面通知，且不得在租约第一年期满前。
如果出现拖欠租金的情况，该法案仅允许在租户拖欠超过三个月（目前为两个月）的情况下启动（租赁）终止程序，并须至少提前四个月发出通知。
这意味着，租户可以占用房产并拖欠租金超过 7 个月——直到第 8 条通知生效。
另外根据现行规定，在年租金不超过 50,000 英镑的情况下，租客在租赁开始时可以收取的最高保证金为 5 周的租金，这一要求似乎对房东不利。
租金上涨
作为房东，您需要承担一定的费用，例如维护、修理、税费和保险。你也不能免受通货膨胀等因素的影响。这意味着您可能需要根据市场价格增加租金。然而，《租客权利法案》将限制您这样做的方式。
您每年只能通过发出第 13 条通知，根据市场价格增加租金一次。租户有权提前两个月收到涨价通知，并有权通过正式法庭程序对涨价提出质疑。在任何质疑结束之前，将不会支付新的租金。
房东监察员
新法案还引入了房东监察员服务，所有私人房东都必须加入。监察员服务旨在在出现争议时充当替代争议解决方法。这笔资金将由房东通过新的房东订阅费提供资金，具体金额仍有待确认。
体面的家庭标准
该法案提出了“体面的家庭标准”。该法案规定了私人租赁在租户安全和舒适方面的最低要求，并纳入了“阿瓦布法Awaab’s Law”的概念，以确保私人房东能够迅速处理租赁房产中的任何霉菌或潮湿状况。
防止租金歧视
我们理解有必要审查潜在租户的财务状况。尽管如此，这必须仅基于负担能力来完成。 《租户权利法案》旨在通过禁止“No DSS”等广告来防止租赁歧视。
设定租赁价格
新法案试图通过要求房东在推销房产时公布设定的租金价格来打击租赁“竞价战”。房东将无法鼓励或接受高于公布价格的出价。
3CS 如何提供帮助
该法案尚处于早期阶段，可能会发生变化。我们经验丰富的地产法律师团队将仔细关注该法案的进展，并非常乐意向您通报最新情况。
如需有关该主题的进一步建议或有关物权法的任何其他信息，请随时与我们联系。
