住房政策是上次大選中選民關注的一個主要議題。
《租戶權利法案》於 2024 年 9 月 11 日提出。該法案仍處於早期階段，隨著立法程序的進展，具體細節可能會改變。下面概述了一些關鍵變化。
終止有保障的短期租賃AST
大多數私人租賃部門的租賃都是有保障的短期租賃AST（給予不少於六個月的固定期限）或更長期限的有保障的租賃。《租戶權利法案》將取消固定期限租賃，取而代之的是周期性租賃，除非明確有效終止，否則將無限期地持續下去。因此，將不再可能建立AST，而這種租賃模式長期以來，一直通過相對靈活的重獲租賃財產所有權的流程，為私人租賃的業主提供流動資產。對於租戶來說，這一變化旨在為他們提供更大的安全性和靈活性。
終止AST的第 21 條驅逐條款
《1998 年住房法》第 21 條允許房東在AST授予的最初六個月固定期限屆滿後驅逐租戶，或者設立帶有不少於兩個月的“書面通知”條款的周期性AST。
房東無需提供理由，這被稱為“無過錯”驅逐程序。《租客權利法案》旨在改變這一現狀，禁止“無過錯”驅逐，而是要求房東證明驅逐的理由。
根據新的安排，房東在租約的前 12 個月內不得驅逐租戶、搬入或出售房產，如果房東的情況發生變化，這對房東來說是一種限製。另一方面，租客只需在租賃協議期間的任何時間提前兩個月通知房東即可終止租約。
占有有保障的周期性租賃的理由
《租客權利法案》僅允許房東在某些強製性規定和酌情決定的基礎上，通過第 8 條通知的送達條款，尋求重新獲得其財產的占有權。
具體理由和通知期限詳見該法案第 4 條。強製占有的理由包括（但不限於）房東希望出售租賃的房產，或自行，或家庭成員搬回。但須提前不少於 4 個月的書面通知，且不得在租約第一年期滿前。
如果出現拖欠租金的情況，該法案僅允許在租戶拖欠超過三個月（目前為兩個月）的情況下啟動（租賃）終止程序，並須至少提前四個月發出通知。
這意味著，租戶可以占用房產並拖欠租金超過 7 個月——直到第 8 條通知生效。
另外根據現行規定，在年租金不超過 50,000 英鎊的情況下，租客在租賃開始時可以收取的最高保證金為 5 周的租金，這一要求似乎對房東不利。
租金上漲
作為房東，您需要承擔一定的費用，例如維護、修理、稅費和保險。你也不能免受通貨膨脹等因素的影響。這意味著您可能需要根據市場價格增加租金。然而，《租客權利法案》將限製您這樣做的方式。
您每年只能通過發出第 13 條通知，根據市場價格增加租金一次。租戶有權提前兩個月收到漲價通知，並有權通過正式法庭程序對漲價提出質疑。在任何質疑結束之前，將不會支付新的租金。
房東監察員
新法案還引入了房東監察員服務，所有私人房東都必須加入。監察員服務旨在在出現爭議時充當替代爭議解決方法。這筆資金將由房東通過新的房東訂閱費提供資金，具體金額仍有待確認。
體面的家庭標準
該法案提出了“體面的家庭標準”。該法案規定了私人租賃在租戶安全和舒適方面的最低要求，並納入了“阿瓦布法Awaab’s Law”的概念，以確保私人房東能夠迅速處理租賃房產中的任何黴菌或潮濕狀況。
防止租金歧視
我們瞭解有必要審查潛在租戶的財務狀況。儘管如此，這必須僅基於負擔能力來完成。 《租戶權利法案》旨在透過禁止“No DSS”等廣告來防止租賃歧視。
設定租賃價格
新法案試圖透過要求房東在推銷房產時公佈設定的租金價格來打擊租賃“競價戰”。房東將無法鼓勵或接受高於公佈價格的出價。
3CS 如何提供協助
該法案尚處於早期階段，可能會發生變化。我們經驗豐富的地產法律師團隊將仔細關注該法案的進展，並非常樂意向您通報最新情況。
如需有關該主題的進一步建議或有關物權法的任何其他信息，請隨時與我們聯繫。
