英格蘭與威爾斯的商業租賃制度目前由1954年《房東與租戶法》（Landlord and Tenant Act 1954）所規範。不過，隨著英國商業地產市場不斷變化，法律委員會（Law Commission）近日指出，該法已顯得過時。
2024年11月開啟的諮詢案提議對該法進行改革，重點是**現代化租戶續租保障（security of tenure）**相關規定。以下為本次提案的重點與對商業房東及租戶可能帶來的影響。
租賃續約保障模式
目前，商業租戶在租期屆滿後，可在特定條件下自動續租，此一保障防止租戶遭突襲式驅離，但同時也對房東造成一定限制。
法律委員會提出，應引入更具彈性的續租模式，讓雙方能自由協商，根據自身需求設定條件。
法律適用範圍
目前該法適用於大多數商業租賃（如租期超過六個月的租約），但部分行業需求差異巨大。例如，小型零售店與大型辦公大樓使用者的需求明顯不同。
此次提案討論是否根據租賃類型調整法律適用範圍，提供更貼近現代商業需求的量身方案。諮詢文件中提出了以下四種模型：
- 強制續租保障
其中一種方案是：對所有符合條件的租約強制適用續租保障，禁止房東與租戶約定排除適用。此舉將為新進租戶帶來更高穩定性，但批評者指出，可能使房東在熱門地段不願出租，並將增加房東的管理成本，最終轉嫁至租戶身上。
- 完全取消續租保障
另一種極端作法則是完全取消續租保障。支持者認為，市場應自由決定租賃條件，而非由法律介入。然而，批評聲音擔憂，這可能讓小型租戶在供不應求的市場中淪為弱勢，進而破壞商業地產市場的穩定性與租戶信心。
- 「選擇納入」模式（Contracting In Model）
此模式主張：租賃契約預設排除續租保障，除非雙方明確同意適用。這與現行制度相反（現行為預設適用，除非另行排除）。支持者認為，這種模式更符合現代商業需求，讓雙方能更靈活設定契約條款，也可簡化租約談判程序。
- 現行「排除適用」模式（Contracting Out Model）
維持現行制度，即租約原則適用續租保障，但房東與租戶可以雙方同意「排除適用」。提案討論是否簡化現有排除流程，例如引入標準化數位協議表格，以提升效率但保留必要保障措施。
下一步
儘管各方對提案細節意見分歧，但普遍共識是：1954年制度亟需現代化。自該法施行以來，企業與物業主的需求已大幅改變，這次改革提供了一個機會，讓英國商業租賃法制更加貼合現代經濟環境。
諮詢已於 2025 年 2 月結束，法律委員會將考慮回應，並預計在待確定的時間發表第二份諮詢文件。
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