《1954 年房东与租客法》涵盖英格兰和威尔士的商业租赁。法律委员会最近认为，随着英国商业地产需求的发展，该法案已经过时。
2024 年 11 月发起的咨询会建议对该法案进行改革，重点是更新租期保障（Security of Tenure）的相关条款。下面我们将探讨核心提案及其对商业业主和租户的潜在影响。
租约保障模式
目前，在一定条件下，商业租户可在租约期满后自动续约。这种保障可以保护租户免遭突然驱逐，但同时也对房东施加了限制。
法律委员会建议引入更灵活的租赁模式，为双方提供更大的自由度去协商适合自身需求的条款。
该法案的适用范围
有人提出是否应修改该法案的适用范围？该法案目前适用于大多数商业租赁，但有某些例外情况（比如六个月以内的租赁）。有人认为，现行法案没有考虑到不同行业的独特要求。例如，小型零售店与大型写字楼租户的需求截然不同。
提案建议应根据租赁类型缩小该法案的范围。根据现代商业的实际情况提出更有针对性的解决方案。咨询会提出了四种不同的模式：
- 强制性租期保障
审查中的一个方案是对所有符合条件的租赁未来强制配予租期保障 – 而目前可以通过合同排除该保障。这种安排将为新租户提供更大的稳定性。但也有人认为，这可能会阻碍商业房东在需求量大的地区提供租赁服务。强制租期保障还可能增加房东的行政成本，而这些成本可能会转嫁给租户。
- 完全取消租期保障
与此相反，人们讨论了完全取消租期保障的可能。这种方法的倡导者认为，租赁条款应由市场决定，不受法律干预。这样一来，房东和租户就可以根据自己的实际情况协商协议。
然而，这种做法可能会使小租户容易受到剥削，尤其是在供不应求的市场中。批评者认为，取消租期保障可能会造成商业地产市场的不稳定，打击租户的信心。
- 签订合同模式
根据签订合同模式，除非明确约定，否则默认租约不享有租期保障。这将扭转目前的制度，即除非明确约定不，否则默认保障。这种方法的支持者认为，它反映了现代商业的现实，即灵活性大于长期保障。这种方法可以简化租赁谈判，减少与外包相关的时间和成本。
- 现行的外包模式
现行的外包模式，即业主和租户可以协议排除租期保障。虽然这种方式具有一定的灵活性，但批评者认为可以简化这一过程，同时保留其保障措施。
例如，已经讨论过采用标准数字格式的协议。
下一步
虽然对不同的建议意见不一，但大家一致认为需要对现行框架进行彻底改革。自该法案出台以来，企业和业主的需求已经发生了变化。这些改革建议为英国商业租赁法的现代化提供了契机。
咨询已于 2025 年 2 月结束，法律委员会将对答复进行审议，并预计在待定时间发布第二份咨询文件。
3CS 如何提供帮助
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