리스(lease)란 무엇인가요?
리스는 부동산의 법적 소유주(임대인 / Landlord)와 프리미엄 혹은 임대료를 대가로 임차인이 임대인(Tenant)의 부동산 전체 혹은 일부에 대한 배타적 점유권을 얻는 법적 구속력 있는 계약입니다.
상업용 부동산 리스와 관련하여 ‘use class’ (용도 구분) 이란 무엇을 의미하나요?
상업용 부동산에는 사무실, 의료, 소매, 레저, 제약, 창고 및 기타 산업용 부동산 등 다양한 종류의 부동산이 포함됩니다. 각 상 업용 부동산의 유형은 일반적으로 과거의 사용으로 인한 혹은 부동산 개발 허가에 따라 지정된 use calss가 있습니다.
부동산의 성격, 목적 및 위치 등 다양한 사항을 고려하여 리스 내 다양한 규정을 고려할 필요가 있습니다. 예를 들어, 치과를 위한 리스는 현장에 가스통을 보관하는 보험 요건 및 연관된 특별 규정이 고려되어야 합니다.
상업용 부동산 리스에 일반적으로 일관되게 적용되는 사항이 있나요?
일반적인 상업용 부동산 리스에는 임대 기간, 임대료, 관리비, 보험, 수리, 상태, 변경, 양도 및 허용된 사용 행위와 관련한 조항이 있습니다.
리스 기간이 임대료에 일반적으로 어떠한 영향을 미치나요?
(99년의) 장기 리스는 일반적으로 프리미엄(선금 현금 지불)을 대가로 성사되 며 이후 임대 기간 동안 임대료와 관련한 부담이 적습니다. 상대적으로 짧은 리스 (15-20년)의 경우에는 일반적으로 프리미엄을 지불할 필요가 없지만 연간 지불해야 하는 임대료는 더 높습니다.
수리 및 유지와 관련해서는 어떠한 사항이 중요한가요?
상업용 부동산 리스의 핵심은 임차인의 부동산 수리 및 유지에 관련된 의무이며, 임차인이 부동산에 어떠한 변경을 할 수 있 는지에 관한 자세한 사항이 계약에 포함됩니다.
리스가 종료되면 소유권은 임대인에게 돌아갑니다. 임대인은 임차인으로부터 임대 개시 시점에 제공된 상태로 부동산을 반 환받고 싶어하기에 경우에 따라 임대인은 부동산의 수리 및 상태 개선을 요구할 수 있습니다(dilapidations).
이것은 임대인과 임차인 간 분쟁의 대상이 될 수 있습니다. 이는 특히 임대 기간이 끝나가는 시점에 매우 중요합니다. 따라 서 리스를 체결할 때 임차인이 부동산을 임대인에게 반환할 때 자신의 의무가 무엇인지 정확하게 알고 있는 것이 중요합니 다.
리스 이전과 관련한 규정 (Alienation)은 무엇이 있나요?
리스 이전 규정은 임차인이 임대한 부동산의 전체 혹은 일부를 제3자에게 양도하거나 재임대하거나 부동산을 채무자에게 담보로 제공하거나 해당 부동산을 그룹 회사와 공동으로 소유할 수 있는 권한입니다. 임대인은 임대 종료 시점에 부동산의 점유를 반환받기에 임대 부동산을 사용하고 있는 사람을 비롯하여 해당 부동산에 이해관계를 가지고 있는 사람이 누구인 지 계속해서 파악하기를 원합니다.
따라서 상업용 리스의 이전은 일반적으로 임대인의 동의를 필요로 합니다. 특히 임대 기간이 짧은 경우 임대인의 동의를 필 요로 하는 경우가 많습니다. 임대 기간이 긴 경우 임대인은 리스 이전과 관련한 사항을 보다 유연하게 규정할 수 있습니다. 다만 이는 임차인이 임대 기간이 끝날 시점에 할 수 있는 사항에 대한 제한 사항을 포함합니다.
임대인은 또한 부동산이 사용되는 방식을 통제하고 싶어 합니다. 이와 관련하여 허용된 부동산 사용 범위와 관련한 사항이 리스 계약에 구체적으로 명시됩니다.
각 종류의 다양한 상업용 부동산에 대한 특이사항에는 어떠한 것이 있나요?
각 리스에 따른 특이사항은 주로 위의 사항들과 연계되어 있습니다.
예를 들어, 창고 리스는 일반적으로 임차인이 건물 자체를 유지하며 주변 지역에 대한 공동 유지 보수 비용을 함께 부담합니 다. 사무실 리스는 임대인이 건물을 유지하고, 임차인이 내부 공간의 책임을 지는 것으로 규정됩니다. 레스토랑 및 쇼핑 아케 이드와 같은 상점 리스는 공동 유지 보수 비용을 포함할 수 있지만 상이한 임대료 구조를 가지고 있을 수 있습니다. 이러한 리스에서는 임차인의 매출액이 임대료에 영향을 줄 수 있으며 매출의 계산 등에 대한 구체적인 규정이 필요할 수 있습니다.
How 3CS can help
상업용 부동산 리스는 각기 다양하기에 일반적인 규격화가 불가능합니다. 3CS에서는 고객의 사업 목적과 필요를 고려하여 이에 맞는 리스 계약 체결을 도와드립니다. 당사는 이를 위하여 리스 계약의 heads of terms 협상부터 계약의 체결까지 맞춤 형 법률 자문을 제공합니다.
