リースとは何ですか？
リースとは、土地の法的所有者（賃貸人）と、「プレミアム」または「賃料」の支払いと引き換えに、賃貸人の土地の全部または一部の独占的占有権を取得する意思のある者（賃借人）との間で締結される法的拘束力のある合意です。
商業用不動産のリース契約における「用途クラス (Use Class) 」とは何ですか？
商業用不動産は、オフィス、医療、小売店、レジャー施設、製薬、倉庫、その他の産業施設など、さまざまな分野で構成されています。通常商業用不動産には、過去の使用履歴や計画承認 (planning permission) によってそれぞれ「用途クラス (Use Class) 」が定められています。
不動産の性質、目的、立地が多様であることから、リース契約においても様々な規定が必要になる場合があります。例えば、歯科医院のリース契約では、敷地内にガスボンベを保管するための保険に関する特別な規定が必要になる場合があります。
すべての商業用不動産リース契約において、一般的に一貫していることは何ですか？
標準的な商業用不動産のリース契約には、契約期間、賃料、サービス料、保険、修繕、状態、改修、権利譲渡、許可された用途に関する明示的な条項があります。
リース期間は通常、賃料にどのような影響を与えますか？
リース期間とは、リースが付与される期間のことです。より長いリース（99年）は通常、プレミアム（前払いの現金）と引き換えに付与され、その後の賃料に関する義務は軽くなります。より短いリース期間（15年または20年まで）では一般的にプレミアムの支払いは要求されませんが、年間ベースで支払わなければならない賃料は通常はるかに高くなります。
修繕やメンテナンスはどうなりますか？
商業用不動産リース契約の核となるのは、物件の修繕、メンテナンス、状態に関する賃借人の義務や、これに関連して、賃借人が物件にどのような変更（ある場合）を加えることが許可されるかという点です。
リース契約が終了すると、所有権は賃貸人に戻ります。賃貸人は、賃借人に貸した当時から修繕状態やコンディションがより悪化した物件を返還されることを望まないでしょう。場合によっては、賃貸人は賃借人に対して、物件の修繕や状態の改善を要求します（償却費）。
このことは、特に契約期間終了時に、賃貸人と賃借人の間で争いになる可能性があるため、リース契約を締結する際に、賃借人が賃貸人に物件を返還する際の義務を正確に把握しておくことが極めて重要です。
権利譲渡条項とは何ですか？
リース契約の権利譲渡条項とは、賃借人が物件の全部または一部を第三者に譲渡または転貸すること、物件を貸し手への担保として提供すること、グループ会社と物件の占有部分を共有することを認める条項です。賃貸人は、最終的に物件の所有権を回復することになるため、誰が物件を使用し、誰がその物件に対する権利を得る可能性があるかについて、常に情報を得ておきたいと考えるでしょう。
商業用リースの権利譲渡条項には通常、賃貸人の同意が必要となります（特にリース期間が短い場合）。リース期間がより長い場合、賃貸人は転貸借など、一部の権利譲渡についてはより寛容になるかもしれませんが、リース期間の終了が近づいた場合には、賃借人ができることを制限する規定があります。
賃貸人は、物件がどのように「使用」されるかについても管理したいと考えるでしょう。これはリース契約において、使用できない用途と共に規定されます。
異なるタイプの商業用不動産リースにはどのような違いがありますか？
リース契約によってどのような違いがあるかはいくつかの要因により異なりますが、そのほとんどは上記の条項に関連するものです。
例えば、倉庫のリース契約では、賃借人が建物そのものを維持管理するが、周囲の不動産の維持管理費も共同で分担するのが一般的です。オフィスリースでは、賃貸人が建物を維持管理し、賃借人の責任は内部スペースに限定されます。ショッピングアーケードのレストランのような小売店のリース契約では、共有の維持管理費が含まれる場合がありますが、賃料体系が異なる可能性があります。このようなリース契約では賃料をテナントの売上高に連動させることがあり、その数値の計算と検証のための追加条項が必要となります。
3CSにできること
商業施設のリースは「ワン・サイズ・フィッツ・オール」ではありません。3CSではお客様のニーズやご要望を理解するためにお客様をよく知りたいと考えています。弊所では契約条件の交渉から契約完了およびそれ以降も、お客様に最適なアドバイスをご提供させていただきます。
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