코로나19로 인한 사회적 변화가 영국을 비롯한 세계 각지의 부동산 시장과 경제 회복에 지속적으로 영향을 끼치고 있습니다. 업무 방식의 변화와 소비자 수요 패턴의 변화로 인해 높은 퀄리티를 지니면서도 유동적으로 활용이 가능한 상업 부동산 매물에 대한 수요가 늘어나고 있습니다.
통화정책이 시장에 영향을 주었나요?
통화정책은 부동산 시장에 직접적인 영향을 줍니다. 금리 상승은 투자자들을 유동자산에 대한 투자로 이끌었습니다. 또한, 금리가 인플레이션 비율보다 낮게 유지되며 실질적인 대출 비용은 금리의 직접적인 영향을 받지 않고 있습니다. 이에 따라 인플레이션과 연계된 실물 자산의 장기적인 성장 가능성과 금리 상승으로 인한 금융시장의 단기 수익 사이의 긴장이 유지되고 있습니다.
아직 인플레이션이 최고점에 다다랐는지는 알 수 없지만, 인플레이션이 최고치에 다다른다면 상업 부동산 시장이 큰 활기를 띠게 될 가능성이 높습니다. 물론 주의를 요하겠지만, 저가에 부동산을 매입할 수 있다는 심리와 향후 부동산 가격 상승에 대한 기대 심리가 함께 작용하여 부동산 시장이 활기를 띨 가능성이 있습니다.
런던 상업 부동산 시장은 어떤 트렌드를 보이고 있나요?
대표적인 예로, 현재 런던 Canary Wharf에 소재한 HSBC 은행이 규모가 상대적으로 작은 사무실 공간을 찾아 City of London으로의 이전을 준비하고 있습니다. 보도에 의하면Canary Wharf에 소재한 신용평가사 Moodys Corp. 역시 최근 부동산 그룹 Cushman & Wakefield에 현재 규모보다 훨씬 작은 공간의 사무실 이전을 의뢰했다고 합니다. 또 다른 보도에 의하면 Canary Wharf의 20 Canada Square 건물이 현재 약 £120 million 수준의 업그레이드 인테리어 공사를 앞두고 있다고 합니다.
임대 수익은 안정적인가요?
건물의 규모가 클수록, 현대화에 소요되는 비용 또한 커집니다. 부동산 매입을 희망하는 분들은 임대 수익 대비 인테리어 등 현대화 비용을 고려하셔야 합니다. 따라서 매입 시 향후 투자 수익을 안정적으로 확보하기 위해 forward purchase agreement를 체결하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 다만 이러한 계약은 변동성이 큰 현재 시장을 고려하였을 때 체결 시까지 시간이 소요될 수 있으며 해당 계약 사항이 추후 은행 대출 등 financing 시 가격 변화 요소로 작용하게 됩니다.
런던 상업 부동산 시장은 어떻게 변화하고 있나요?
은행을 비롯한 주요 임차인들은 포스트 코로나19 기조에 맞추어 사무실을 직원들에게 더욱 매력적인 공간으로
만들고자 하고 있습니다. 따라서 이전하는 사무실을 크기는 작더라도 상점과 레스토랑이 주변에 있는 Grade A 지역에서 찾는 경향을 보이고 있습니다.
City of London은 통상적으로 사무실 밀집 지역이었으나, 많은 레스토랑이 들어서며 최근 오래된 건물들을 호텔로 리모델링하려는 움직임 또한 보이고 있습니다.
런던 West End로부터 몇 킬로미터 떨어진 Mayfair 지역에서는 Blackstone Asset Management가 작년 해당 지역의 재개발 공사가 착공하기도 이전에 전체 지역에 대한 임대차 계약을 체결하기도 하였습니다.
영국 산업 부동산 시장은 어떠한 트렌드를 보이고 있나요?
국제 물류, 제조 및 운송 기업 고객들은 freeport zone과 같은 세금 감면 산업용지에 큰 관심을 보이고 있습니다. 영국 북부 지방 Hull부터 중부 지방의 East Midlands 그리고 남부 지방의 Thame Gateway에 이르기까지 곳곳에 소재한 세금 감면 산업 용지들은 국제 무역에 큰 장점을 지니고 있습니다. Freeport zone에 투자한 임차인들은 수입품이 freeport를 떠나는 시점까지 세금 납부를 유예 받을 수 있습니다. 이와 별개로 freeport 지역 내에서 완제품을 생산하여 해당 완제품에 대한 세금만을 납부함으로써 부품에 개별적으로 부과되는 세금이 더 많을 경우 절세를 할 수 있습니다. 또한 조건에 부합하는 특정 용지와 건물은 stamp duty land의 100% 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 100% 감면 혜택은 2026년 9월 까지 가능하며 계약 체결 날짜로부터 5년간 혜택을 받을 수 있습니다.
보세창고(bonded warehouse)를 사용하면 어떠한 장점이 있나요?
특정 freeport zone 과 별개로, 절세를 희망하는 고객들은 보세 창고 활용을 고려하실 수 있습니다. Freeport 와 보세창고의 차이는 크게 freeport에 소재한 물품은 세관 구역 밖에 있는 반면 보세 창고 내에 보관된 물품들은 법적으로 세관 구역 내에 소재한다는 것입니다. 보세 창고에 보관된 물품의 경우 해당 물품들이 타 지역으로 이동하거나 판매될 때까지 VAT와 관세 유예 혜택을 받을 수 있다는 것입니다. 이러한 혜택은 기업의 유동성 개선에 도움을 줄 수 있습니다. 수출을 앞둔 물품이 보세창고를 활용할 경우, 영국 내에서 과세 대상이 되지 않으며 도착지에서만 세금을 납부함으로써 이중 과세를 피할 수 있습니다. 수입된 물품의 경우, 전체 수입 분량에 대해 과세가 이루어지지 않고 실제 판매되는 분량에 대해서만 세금이 부과된다는 장점을 누릴 수 있습니다.
해외 기업들이 기타 산업 용지에 대해 관심을 보이고 있나요?
Freeport 산업 용지와 보세창고는 포장 및 배송 작업 등 생산자의 필요에 따른 서비스를 제공하는 영국 내의 통상적인 물류 허브 (물류창고)와 상이한 부동산 트렌드를 보이고 있습니다. 브렉시트 이후 통상적인 산업 용지 부동산 시장은 영국 국내 및 해외 소비재 기업들에 의해 이끌어지고 있습니다. 최근 12개월 동안 해외 고객들은 South East, West Midlands and East Midlands 지역의 도. 소매 물품에 대한 보관 및 공급을 위한 부동산에 대한 높은 수요를 보이고 있는 것으로 확인됩니다. 해당 고객들은 식품 위생 Grade A 수준을 충족하는 보관, 냉동 및 포장 시설을 찾는 경향을 보이고 있습니다.
영국 상가 부동산 시장은 어떠한 트렌드를 보이고 있나요?
영국 상가 부동산 시장은 요식 산업 (레스토랑, 상점 및 도매업장 등)을 주력으로 하는 해외 고객을 중심으로 성장세를 보이고 있습니다. 최근 지속 가능한 성격을 지닌 럭셔리 상가 부동산 매물에 대한 높은 수요와 관심이 늘어났으며 다수의 해외 브랜드들이 영국 내 부동산 시장에 대한 수요세를 보이고 있습니다. 이러한 해외 브랜드들은 다목적 상업 용지 (사무실, 거주공간과 상가가 어우러진) 개발에 집중하는 최근 부동산 개발 트렌드에 맞추어 다목적 도심 상업 센터에 대한 관심을 보이고 있습니다.
영국 레저 산업 부동산 시장은 어떠한 트렌드를 보이고 있나요?
포스트 코로나 시대의 인플레이션 상승과 인력 부족 사태가 호텔 및 레저 산업 전반에 영향을 주고 있습니다. 런던 지역을 중심으로 호텔 매물의 매도 및 인수가 이루어지며 시장의 효율성을 추구하는 트렌드가 보이고 있습니다. 하지만 이와 별개로 런던 지역은 파운드화의 낮은 환율과 관광산업의 활기로 인한 수혜를 볼 것으로 예상됩니다. 호텔 기업들은 투자 및 재융자 시 가장 효율적인 financing 방안을 모색하고 있으며 저희 3CS는 그러한 거래에 대한 법률 자문을 제공합니다. 효율적인 financing의 일환으로 단기적으로 변동성이 큰 부동산 시장에서 가치 변동에 따른 가격 산정 여유를 확보하는 것이 중요합니다. 따라서 LTV (Loan to Value) 비율에 맞춘 부동산 포트폴리오 분할 등이 이루어질 수 있습니다.
앞으로의 트렌드는 어떻게 변할까요?
영국의 부동산 시장은 활기 있고 지속 가능한 미래 시장을 조성하기 위해 혁신과 개발 그리고 다변화를 받아들이고 있습니다. 전반적인 트렌드의 일부로써, 도심지역 개발은 사무실 공간과 상업 공간이 어우러진 다목적 용지 개발을 추구하는 방향으로 이루어지고 있습니다. 이와 함께, 포스트 코로나 시기의 유통망 변화와 경제 구조 변화는 현재 “Just in time” 구조의 물류 창고 유통 구조를 “Just in case” 형태의 물류 창고 유통 구조로 바꾸어 가고 있습니다.
How 3CS can help
저희 부동산팀 변호사들과 컨설턴트들은 영국 국내를 비롯하여 해외 부동산에 대한 깊은 이해도와 경험을 지니고 있으며 이를 기반으로 부동산법 전반에 대한 법률 자문을 제공하고 있습니다. 거주 목적 및 상업 부동산에 대해 도움이나 법률 자문이 필요하시면 다음을 통해 연락 부탁드립니다.
