상업용 임대차 계약시 재정적 의무는 어떻게 되나요?
일반적으로 부동산을 취득할 때 매수인은 시가를 참고하여 가격을 지불합니다. 상업용 임대 계약을 체결할 때 일반적으로 임차인은 임대인과 합의한 임대료, 서비스 요금 및 부대 요금을 지불하는 대가로 합의한 기간동안 해당 부동산을 독점적으로 사용할 수 있습니다.
- 임대료
상업용 건물의 임대료는 부동산 위치 및 상태, 규모, 유사한 다른 부동산과의 비교, 소매를 위한 건물일 경우 거리와의 접근성 등을 참조하여 계산됩니다.
Heads of Terms 는 임대료를 고정 금액 또는 건물 면적에 따라 명시하게 됩니다. 대부분의 경우 임대인은 임대차 계약에 대한 혜택으로 임대 계약 기간 시작시 (때로는 임대 계약 기간 후반에) 임차인에게 임대료를 받지 않는 기간을 부여하게 됩니다.
영국의 임대인은 “full repairing institutional terms (임차인이 임대 계약 기간 내에 부동산의 수리 비용을 부담하는 계약 조건)” 하에 임대를 허용하고자 할 것입니다.
- 서비스 요금
상업용 임대 부동산은 일반적으로 임차인으로부터 합리적인 서비스 요금 지불을 통해 건물 전체의 구조 유지에 기여해야 하는 별도의 의무를 부과합니다. 이는 일반적으로 건물 전체에 비례하여 평방피트 수를 기준으로 계산됩니다.
임차인이 지불해야 하는 임대료 및 서비스 요금 수준은 시장 상황에 따라 결정됩니다. 임차인은 서비스 요금이 인상되지 않는 서비스 요금 상한선을 요청하는 것이 현명합니다.
- 기타 부대 비용
임대 계약에는 일반적으로 임차인이 건물과 관련된 모든 지출을 부담해야 하는 의무가 포함됩니다. 이에는 상업용 부동산세금, 공과금 (서비스 요금에 포함되지 않았을 경우) 및 건물 보험에 대한 적절한 비율의 기여금이 포함됩니다.
다른 주요 고려 사항은 어떻게 되나요?
- 임대료 검토
임대료 검토 조항은 일반적으로 검토 날짜에 기존 임대료와 시세 중 높은 임대료로 임대료를 수정하도록 명시하고 있으며 다른 특정 사항도 고려할 수 있습니다. 다른 방식으로는 임대 계약 기간 동안 인플레이션 기준으로 소비자 물가 지수 (또는 기타 관련 지수)를 참조하여 검토하는 방식이 있습니다. 검토의 빈도는 합의를 통해 Heads of Terms 에 명시됩니다.
영국의 임대인은 항상 임대료 검토 날짜의 시세와 관계없이 부동산의 기존 임대료를 줄이지 않는 방향으로 임대료를 검토하고자 할 것입니다. 이처럼 임대료 하향 조정을 금지하고 임대료 검토를 통해 건물의 가격을 높게 책정함으로써 영국에서의 상업용 부동산은 매력적인 소득 창출 자산이 됩니다.
임대인이 임대 시작 시점에 임차인에게 장기간 임대료 면제 기간을 부여한 경우 임대료 검토는 이와 같은 사항을 없다는 가정하에 이루어집니다. 즉 임차인은 나머지 임대 기간 동안 임대료 면제 혜택을 받지 못하고 높은 임대료를 지불해야 할 것입니다.
- 세금
임대시 주요 세금 고려사항으로는 다음 두 가지가 있습니다.
- 부가가치세 (VAT)
- 토지 인지세 (SDLT)
부가가치세 (현재20%)
임대에 대해 부가세를 부과하고자 하는 경우 임대인은 해당 부동산 부가세 적용을 선택, 이를 국세청에 등록한 후 해당 제출에 대한 승인을 받아야 합니다. 이러한 절차를 따르지 않을 경우 임대인은 임대료나 임대 계약 관련 기타 금액에 대한 부가세 인보이스를 발행할 수 없습니다.
SDLT
토지 인지세는 임대 계약 날짜에 임대 기간을 기초로 계산된 총 임대 가치에 대해 청구됩니다. 임대 기간동안 임대 가치가 £150,000 미만일 경우는 지급하지 않아도 됩니다. 현재 세율은 다음과 같습니다.
- 자본금 기여
임대인이 특히 새 건물일 경우 임차인에게 자본금을 기여하는 경우가 있습니다. 즉 카펫 및 건물 내 설치 비용을 일부 부담하는 경우입니다. 임대인은 이에 관련된 세금 혜택에 대한 권리도 보유합니다. 임차인은 상업용 건물의 임대 계약을 체결하기 전에 임대인이 자본금을 기여할지 확인하는 것이 현명할 것입니다.
본문 관련 세금 조언이 필요하실 경우 회계사를 추천해드릴 수 있습니다.
이 시리즈의 세번째인 다음 글에서는 부동산을 제 3자에게 양도할 경우 세입자의 권리와, 세입자가 임대 계약을 조기 종료할 수 있는 조항을 다룰 예정입니다.
