上诉法院近日就 AP Wireless II (UK) Limited 起诉 On Tower UK Limited（Cathcart）[2025] 案作出判决，该案涉及电子通信法规（Electronic Communications Code）中的一项重要争议。判决明确了在无限期滚动协议（indefinite rolling term）下，电信站点协议应被认定为租约还是许可合同。
这一裁决对电信设备的业主和房东都具有重要意义，因为它直接影响续约权利和租金评估方式。本期周报将为您梳理该案件的背景、法院判决结果、对房产所有者的影响，以及对未来协议的启示。
争议背景
本案涉及一份签订于1990年代末的通信塔站点协议。该协议约定最低期限为10年，期满后，任何一方均可提前12个月通知对方以终止协议。本案的核心争议在于，在10年期限届满后，该协议应被认定为租约（业主可依据1954年法案（Landlord and Tenant Act 1954）续约并按市场租金评估），还是为许可合同（租金则按照对电信运营商更为有利的标准评估）。
上诉法院裁决
法院认为，该协议不构成租约，因为其未设定固定的终止日期。有效的租约必须具备确定的期限，而本协议在最低期限届满后仍可无限期续延。尽管该协议授予了独占使用权并规定了租金支付义务，但其法律性质仍仅为合同性的许可合同。
此外，法院不认为滚动期限条款（periodic tenancy）可以使该合同被定义为租约，并指出该协议的关键问题在于期限模糊。这意味着经营者可以根据电子通信法规行使续约权，而无需依照1954年法案下的租约续期。
对房产所有者的影响
案件结果具有重要影响：
- 现有协议：无论合同形式如何，具有滚动或无限期限的协议可能不会被认定为租约，从而导致房东的权利低于预期。
- 续约：若被认定为许可合同，续约将依据电子通信法规而非1954年法案进行。租金评估将采用法规中的“无网络”假设（"no-network" assumption），其通常显著低于市场水平。
- 谈判：该判决可能促使电信运营商依据相关法规进行租金评估，因此房东在续约谈判前应仔细审查合同条款，以维护自身权益。
- 未来合同起草：为避免不确定性，新协议应明确约定租约期限（如10年或20年），而非采用开放式滚动协议。
2017年电子通信法规改革的影响
2017年的电子通信法规改革明显偏向电信运营商。若协议被认定为租约，首次续约仍可依据1954年法案按市场租金进行评估；而若被认定为许可合同，则将依据相关法规，从而降低站点的租金支出。
Cathcart案的判决明确指出，许多具有滚动期限的协议会被视为许可合同，因此后续续约通常将依照电子通信法规进行。尽管未来的立法改革有望统一相关规则，但在当前阶段，协议的性质仍可能对收益产生显著影响。
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