英國上訴法院近期在 AP Wireless II (UK) Limited v On Tower UK Limited (Cathcart) [2025] 一案中，就《電子通訊法典》（Electronic Communications Code）下的一項重要爭議作出裁決。該判決釐清，一份具有無限期滾動條款（indefinite rolling term）的電信基地台協議，究竟構成租約（lease）還是僅屬於使用許可（licence）。
此判決對設有電信設備的物業業主與房東至關重要，因為它影響到續約權利以及租金評估方式。在本期簡報中，我們將說明案件背景、法院的判決、對物業業主的影響，以及此案對未來協議的意涵。
案件背景
本案涉及一處在 1990 年代末期簽訂的基地台協議。該協議的最低租期為 10 年，期滿後任一方可提前 12 個月通知終止。爭議焦點在於：在這 10 年期滿後，該協議是否為租約（lease）——使業主有權根據《1954 年業主與租戶法》續約並收取公開市場租金（open-market rent）——或僅為使用許可（licence），屬於《電子通訊法典》範疇，並依較低的「無網路假設（no-network assumption）」估值。
上訴法院的判決
法院裁定該協議不構成租約，因為它缺乏確定的終止日期。根據法律，有效租約必須具有「確定期限（a certain term）」，而本案的安排在最低租期結束後可無限期延續，因而不符條件。
儘管該協議賦予了專有使用權（exclusive possession）及租金支付義務，法院仍認定其僅創造了契約性使用許可（contractual licence）。法院同時拒絕推定該協議為「週期性租賃（periodic tenancy）」以挽救其租約地位，並強調「缺乏確定性（certainty）」是關鍵因素。
其實際結果是：電信業者可依《電子通訊法典》主張續約權，而非依《1954 年法案》申請租約續期。
對物業業主的影響
此案結果對物業業主帶來重大影響：
- 現有協議 具有滾動或無限期條款的協議，即使被稱為「租約」，在法律上可能不被視為租約。因此，業主可能享有的權利少於預期。
- 續約程序 若為使用許可，續約將依《通訊法典》進行，而非《1954 年法案》。
- 在此情況下，租金依「無網路假設」評估，通常遠低於市場價值。
- 談判策略 電信業者可能引用此案例，主張採用《通訊法典》估值。
- 因此，業主在進行續約談判前，應詳細審閱現有協議內容。
- 未來協議撰寫 為避免法律不確定性，新協議應明確設定固定租期（例如 10 或 20 年），而非開放式滾動條款。
2017 年修法下的通訊法典權利與估值
2017 年版《電子通訊法典》 已大幅改變估值方式，使其更有利於電信業者。若協議為租約，首次續約仍可能依《1954 年法案》進行，租金採公開市場估值（open-market rent）。但若協議為使用許可，則適用《通訊法典》，導致基地台租金顯著下降。
本案 Cathcart 判決 確認，許多採用滾動條款的協議將被視為使用許可，因此更多續約將歸入《通訊法典》體系。雖然未來立法可能使兩者更趨一致，但目前協議分類仍可能對租金收益產生重大影響。
3CS 如何協助您（How 3CS can help）
電信基地台協議可能對物業收益產生重大的財務影響。在 3CS，我們協助物業業主與房東根據《電子通訊法典》進行協議審閱、談判與續約。無論您需要確認協議屬於租約（lease）或使用許可（licence），或需要在與電信業者的談判中獲得法律支援，我們的團隊皆能提供清晰、實務、量身訂製的法律建議。
請立即與我們聯繫，了解我們如何協助您保障權益。
