《租戶權利法案 2025》（以下稱「本法案」）現已獲得英國御准（Royal Assent），並將於 2026 年正式生效，相關條文將自該年 5 月起分三個主要階段逐步實施。
此一既定的分階段實施安排，旨在讓房東及投資人有充足時間為相關變革做好準備。政府亦於 2025 年 11 月發布了 24 份供房東及租賃仲介參考的指引文件。
《租戶權利法案》的影響
- 廢除第 21 條驅逐（Section 21 evictions）
房產所有人將無法再使用第 21 條的「無過失」驅逐程序，而須確保已建立完善機制，能即時依據《1988 年住房法》第 8 條（Section 8）處理相關問題。
第 8 條允許的驅逐理由包括：租金積欠、違反租約條款、房屋損壞及反社會行為，房東須向法院提出相關證明。此外，若房東因欲出售房產或自行入住而終止租約，租戶將享有 12 個月不被驅逐的保障期。
- 禁止要求多個月的預付租金
房東僅能要求 一個月租金作為預付租金，且在租賃契約簽署前，不得收取任何租金。
- 體面住宅標準（Decent Homes Standard）與 Awaab 法則
體面住宅標準將從社會住宅部門擴大適用至私人租賃市場。作為本法案一部分所實施的 Awaab 法則，要求社會住宅房東須於 24 小時內 調查並修復緊急危害，或將租戶另行安置。對於嚴重的潮濕與黴菌問題，須於 10 天內完成調查，並在調查後 5 個工作天內 採取修繕行動，使房屋恢復安全狀態。
- 學生專用宿舍（Purpose Built Student Accommodation, PBSA）之例外規定
PBSA 業者必須加入政府核准的行為守則。在符合規定的情況下，PBSA 房東可不受「保證週期性租約」規定限制，得使用與學年相銜接的固定期限租約，並可要求按學期或按年度支付租金。
- 排除適用的普通法租賃
部分普通法租賃不受本法案規範，包括：
– 年租金超過 £100,000
– 房產出租予公司
– 屬真正的使用許可（licence）協議
– 固定租期超過 21 年的租賃契約
- 私人租賃市場資料庫
政府將設立一個房產資料庫，房東須為每一出租物業維持有效登錄。對於擁有多個出租單位的「建後出租」（Build to Rent）投資人，須確保相關資料持續更新並保持正確。
目前該資料庫的具體運作方式尚未公布。
- 更嚴格的執法措施
房東須妥善維護其物業狀況。地方政府依法有責任執行相關規定，並可對未符合住宅標準的房東採取更嚴厲的執法行動。
《租戶權利法案 2025》的實施時程
- 2025 年 10 月 27 日
法案通過國會並獲得御准，正式進入分階段實施期
- 2026 年 5 月 1 日 — 第一階段：
o 終止固定期限租約
o 終止依第 21 條進行的「無過失」驅逐
o 基於是否有子女或是否領取福利而歧視租戶將屬違法
o 禁止租金競標及預付租金，房東不得收取高於廣告標示金額的租金
o 租戶可申請飼養寵物
o 租金每年僅能調漲一次
o 押金上限為 5 週租金
o 地方政府將獲得更多關於租金返還命令的權力，且最高罰款金額將加倍
o 地方政府將擁有更大權限檢查物業及取得相關資訊，以打擊不良房東並落實住宅標準
- 第二及第三階段 — 實施日期待定（可能於 2026 年底或之後）：
o 私人房東資料庫
o 私人租賃市場申訴專員制度
o 體面住宅標準
我們將於下週發布本文的第二部分，探討本法案對租賃物業開發及投資相關人士所帶來的影響。
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