上訴法院最近在租客與房東糾紛案中（Bank of New York Mellon （International） Limited v Cine-UK Limited and between London Trocadero （2015） LLP v Picturehouse Cinemas Ltd [2022:EWCA CIV 1021 ]）作出了另一項有利於房東追回因Covid拖欠租金的判決。
本案具體是關於什麼事情呢？
本案是關於2020年6月至2021年7月（簡稱：Covid限制期） 期間累積的欠款，當時有部分電影院停止營業。最後當290萬英鎊的逾期租金和服務費拖欠未結時，房東決定採取法律行動。本案開始於強制仲裁計劃之前，該計劃是通過2022年商業租金（新冠病毒）法案（簡稱：法案）引入的。該強制仲裁計劃主要涉及某些「受保護的租金拖欠」 ，即在Covid限制期內受強制關閉法令影響而累積的租金欠款。
為什麼初始判決非常重要 ？
在高等法院發生的初始判決，法院作出有利房東的判決並確立了一個案件判決先例，這使得後續許多因為Covid 租金逾期並且採取法律行動的房東可以獲得金錢補償，而不是使用在Covid限制期內被停用的常見的商業租賃執行機制，如沒收資產或商業租金欠款追討（CRAR）。CRAR是一項法定程式，允許商業場所的房東通過控制或出售租客的貨物來追回拖欠的租金。
租客上訴的理由是什麼？
在高等法院作出裁決后，租戶獲准向上訴法院提出上訴。租戶在上訴中提出了三個要點：
- 財產能夠合法使用是租賃的基本條款;
- 有一個隱含條款，即如果物業不能用於合同規定的合法用途，則不應支付租金; 及
- 「損壞且不適合佔用和使用」的標準也應包括非物理損壞。因此，財務損害應屬於這一類損壞。
上訴法庭的決定是什麼？
在批准上訴后，上訴法院重申了高等法院的決定，並駁回了所有三項指控的上訴。在第一個理由上，它駁回了租戶的論點，即其支付租金的義務純粹是基於假設該物業可以合法地用作電影院，換言之，在該物業受到強制關閉限制的情況或在 Covid 限制期內無法進行商業使用導致房東“不當得利”以及在此類閉店期間合同失敗則不應支付租金。他們說，這樣的論點與租約的明確條款不一致，特別是考慮到房東明確排除任何合法使用的保證。在這種情況下，租約已明確將此類事項的風險分配給承租人。
根據第二個理由，法院明確表示，一項條款被默示到合同中的既定立場是，該條款必須如此明顯以至於不言而喻，並且必須是使合同生效所必需的。除非符合這一嚴格標準，否則法院不會介入修改商業方之間商定的明確書面租賃條款。法院認為，在本案中，由於租賃已明確在各方之間分配風險，並且租賃的授予並非出於允許使用的目的，而是以約定的年限為基礎，因此在本案中不成立。
法院也迅速駁回了第三項上訴理由，一審同意了最高法院主事法官的意見。儘管該保單已涵蓋流行病風險並且保險費實際上是由租客根據租約支付的，但停租條款僅適用於物理損壞或破壞。法院嚴格認為該物業並未因疫情而受損。因此，損壞意味著物理損壞。此外，如果承租人選擇不按這種情況支付租金，保險不涵蓋租金損失（相反，只有在實際發生大流行風險的情況下，承租人在法律上沒有義務支付）。法院認為，租戶顯然可以為其在本租約中分配的風險獨立投保，而不是通過重新編寫合同條款來避免該風險。
對面臨 Covid 拖欠租金索賠的租戶有何影響？
在撰寫本文時，根據該法案僅公佈了三個裁定办法，提交申請的生效日期現已過去（見下文註釋）。因此，鑒於上訴法院最近的決定，租戶需要仔細考慮拖欠未付的租約條款、他們自己的保險補救措施，並在未來的案件中參考他們的租約就風險分配尋求建議。如果尚未就現有欠款達成付款計劃，並且租戶在該法案規定的仲裁程式內的等待中的決定，則租戶可能會在 Covid 暫停時面臨 CRAR 或沒收的風險，如果租金拖欠在該日期仍未償還，則根據該法案，對受保護租金的執法 保護將於 2022 年 9 月 24 日到期。
3CS 如何提供説明
雖然這一決定顯然有利於商業業主，但它也強調了精心起草和全面租賃合同的重要性。為了避免未來的混亂，許多房東和租戶現在都堅持在他們的租約中加入流行病保護和不可抗力條款，儘管最終商業租賃市場將決定這些條款是否會被接受。在沒有這些條款的情況下，承租人應清楚地瞭解並確保其分配的風險狀況以及在租賃期內這做法的成本因素。
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注意：目前提交仲裁計劃的截止日期是 2022 年 9 月 24 日。（儘管鑒於該法案中的通知要求，該程式最遲必須在 2022 年 8 月 27 日之前啟動）。
