我可以做什麽來提前終止租約？
商業租約將會有一段固定期限（稱為期限）。在租賃期限內，租戶的情況可能會發生變化。租戶應在開始時協商足夠的靈活性，以使其能夠在租約期間出售或通過與房東達成協議終止其權益。
轉讓是什麽？
轉讓是財產所有人自願處置財產的行為。這包括將財產從一方出售或以其他方式轉讓給另一方的權利。租約中的主要轉讓類型是收取、出售或轉讓租約或向第三方授予底租的能力，所有這些通常都需要得到房東的同意。
租約如何出售或轉讓？
租約可以轉讓（出售）給第三方購買者（受讓人），也可以分租給分租戶。
房東將始終嘗試對其租賃物業的所有權進行嚴格控制，以最大限度地提高其租金流和物業價值。這將需要任何購買承租人（受讓人）或任何分承租人都可以適當地履行其在租約下的承租人義務（特別是租金付款）。
租約將包括一系列在房東同意任何出售或處置之前必須遵守的條件。它還將列出一些在適用情況下，房東拒絕任何此類（任何出售或處置）提議的準則。如果租約包含這些條款，則租戶以後不能控告房東在選擇施加任何此類條件時不合理地拒絕其要求。例如，房東可能要求新租戶提供令人滿意的推薦信，簽訂租金押金契約和/或為租約中的租戶提供擔保人。此外，可能會要求即將離任的租戶簽訂授權擔保協議（見下文），以保證新租戶履行租戶契約。
一旦就轉讓條款達成一致，房東的律師將準備一份轉讓協議草案，這實際上是同意即將離任的租戶將租約轉讓給新租戶。本文件必須由房東、租戶和新租戶各自簽署。如果房東有其他要求，例如即將離任的租戶簽訂授權擔保協議以保證新租戶的履約，這將作為同意轉讓的條款包含在本文件中。房東準備本文件的費用通常由即將離任的租戶根據租約條款承擔。
一旦獲得房東的同意，即將離任的租戶和新的租戶就可以完成約定的轉讓，如果租賃支付了價格（溢價），新租戶將在完成時根據由交易雙方簽訂的轉讓合同支付給即將離任的租戶。
什麽是授權擔保協議？
授權擔保協議 (AGA) 是房東使用的一種常用工具，以確保任何即將離任的租戶仍然對根據租約到期的付款承擔責任，作為其同意出售的條件。這個協議就可以保護房東以防新租戶違約且未能履行其義務。因此，AGA 使即將離任的租戶成為新租戶的擔保人。
這對於即將離任的租戶來說並不理想，因為一旦他們離開處所，他們將不希望對物業承擔任何進一步的責任。然而，這對房東來說是好事，因為他們可以享受租賃流的好處。現在他們得到了額外的保護，如果新租戶出現問題，他們也可以向前租戶索賠。
分租
商業租約一般規定禁止與第三方共享物業的占有或占用，除非租客是集團公司（並且房東與集團公司沒有已有關系）。
一些租約會包括一項條款，允許將整個物業分租給第三方。與轉讓一樣，房東將對分租施加條件。此類條件的目的是控制分租的期限（根據定義，該期限必須短於租約的期限），確保在需要時可以終止租約，並且分租租約的條款與第一租客的租約大致相同。
還有哪些其他選擇？
- 解約條款
從一開始就與房東（根據意向書）談判與房東的中斷條款是有可能的（建議在五年以上的租約中）。這可以允許房東、租客單方或雙方在協商好的一段時間過後終止租約。此類條款應仔細審查。房東會希望對終止租約施加條件，如果不遵守這些條件可能會使解約條款無效。租戶和房東在協商或行使終止選擇權之前應始終尋求法律建議。
- 退租
另一種選擇可能是與房東達成協議，通過簽訂退租協議提前終止租約。該協議將終止租約並解除任何一方在租約下的剩余義務，包括雙方利益的消除。房東沒有義務同意放棄租約，房東通常會要求租戶付款，作為接受退租的代價。可能包括要求支付未到期的租金。但此類條款將由雙方協商，具體取決於物業的位置和價值、未到期的租賃期限和物業的租賃市場。再一次強調，租戶在與房東同意任何退租溢價或退租條款之前，應尋求獨立的法律和估價建議。
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