임차인이 더 이상 상업용 부동산의 임대차 계약을 유지하고 싶지 않을 경우, '양도 동의(Licence to assign)'를 통해 새로운 임차인에게 임차권을 이전할 수 있습니다. 원래의 임대차 계약서에는 임대인의 동의를 얻기 위한 요건들이 명시되어 있으며, 이는 사실상 새로운 임차인에 대한 임대인의 승인 절차를 의미합니다.
양도 동의가 필요한 이유?
대부분의 상업용 임대차 계약은 임대인의 명시적인 동의 없이 제3자에게 임차권을 양도하는 것을 금지하고 있습니다.
임차인은 통상 장기간 계약을 체결하기 때문에, 중간에 퇴거를 원하더라도 임대차 기간이 완전히 종료되거나 중도 해지 조항(Break clause)을 행사하여 계약을 종료할 수 있을 때까지는 임대료 지급 의무를 계속 부담해야 합니다. 이때 양도 동의는 임차인이 자신의 권리와 의무를 새로운 임차인에게 이전하는 것에 대해 임대인이 공식적으로 승인하는 절차입니다.
임대인은
- 새로운 임차인을 심사할 수 있고
- 승인 여부를 결정하며
- 필요한 조건(예: 보증 제공 등)을 부과할 수 있습니다.
이를 통해 자신의 부동산 투자 가치를 보호합니다.
양도 동의를 얻기 위한 절차
임대차 계약서에는 양도 동의 절차 및 요건이 규정되어 있으며, 여기에는 공인 보증 계약(Authorised Guarantee Agreement, AGA) 필요 여부도 포함됩니다.
일반적인 절차는 다음과 같습니다.
- 임대인에게 공식적으로 동의를 요청해야 하며, 제안된 새로운 임차인에 대한 실사(Due diligence) 정보도 함께 제공되어야 합니다. 여기에는 보통 재무제표나 은행 거래 내역서와 같은 재무 문서가 포함됩니다.
- 기존 임차인은 일반적으로 임대인의 합리적인 법률 및 전문 비용을 부담해야 하며, 임대인은 절차 시작 시 이에 대한 서면 확약을 요구할 가능성이 높습니다.
- 임대인이 새로운 임차인을 승인하면, 임대인 측 변호사가 기존 임차인과 새로운 임차인 양측의 승인을 받기 위해 양도 동의서 초안을 작성합니다.
공인 보증 계약(AGA)의 주요내용
임대인은 기존 임차인에게 '공인 보증 계약'에 서명하도록 요구함으로써 자신의 리스크를 줄이려고 하는 경향이 있습니다.
일반적으로 다음과 같은 조항이 포함됩니다.
- 새로운 임차인이 임대차 계약상의 의무를 이행하지 못할 경우, 기존 임차인이 그 의무를 다하겠다는 보증 (수리, 유지보수 및 임대료 지불과 같은 문제 포함).
- 기존 임차인은 새로운 임차인의 임대차 계약 위반에 대해 책임을 지며, 이는 필요한 경우 임대인이 기존 임차인에게 법적 조치를 취할 수 있음.
- 새로운 임차인이 파산(지급불능)할 경우, 기존 임차인은 남은 계약 기간 동안 임대차 계약을 다시 떠맡도록 요구받을 수 있음.
- 기존 임차인에게 애초에 보증인이 있었던 경우, 해당 보증인 역시 이 공인 보증 계약에 서명하도록 요구될 수 있음.
양도 동의에 따른 기존 임차인의 의무는 보통 임대차 계약 기간이 종료되거나, 해당 임차권이 다시 제3자에게 양도될 때까지 지속됩니다. (다만, 기존 임차인의 협상력에 따라 조기 면제 (Release) 를 통해 더 이른 시점에 책임에서 벗어날 수 있도록 합의하는 경우도 있습니다.)
또한, 임차인에게 법정 임대차 갱신권(Security of tenure)이 있는 경우, 공인 보증 계약에 따른 의무는 원래의 임대차 계약 기간을 넘어 계속 유지될 수 있습니다.
한편, 공인 보증 계약은 임대차 계약서에 명시된 것보다 더 많은 책임을 기존 임차인에게 부과할 수 없습니다. 만약 이를 초과하는 의무를 부과한다면, 해당 조항은 무효이며 집행될 수 없습니다.
결론적으로, 기존 임차인은 양도 후에도 임대차 계약에 따른 책임을 계속 유지하게 되는 경우가 많으므로 새로운 임차인에 대한 철저한 실사(Due diligence)를 수행하는 것이 매우 중요합니다.
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