런던에서 옥상 개발은 부동산 소유자들이 기존 건물을 활용하는 인기 있는 방법이 되고 있습니다. 층수를 늘리거나, 레저 공간을 조성하거나, 공중권을 판매하여 새로운 수익을 창출할 수 있습니다.
옥상 개발은 소유권, 계획 허가, 임대 조건, 구조적 안전성과 관련된 법적 문제들이 발생합니다. 투자자, 소유자, 판매자, 점유자 중 어떤 위치에 있든, 본인의 법적 지위를 파악하는 것이 핵심입니다. 이번 뉴스레터에서는 고려해야 할 주요 법적 사항들을 설명드립니다.
옥상과 공중권의 소유자는 누구인가요?
개발이나 매매를 진행하기 전에 옥상과 공중권에 대한 소유권을 확인하는 것이 필수적입니다. 대부분의 완전소유권(freehold)을 가진 건물에서는 소유자가 이러한 권리를 보유하지만, 복합용도 건물이나 임차 부동산의 경우 임대인이 소유하거나 임대차 계약(lease)에서 제외 될 수 있습니다.
개발업자는 공중권을 매입하거나 임차하기 위한 정식 계약이 필요합니다. 옥상은 새로운 완전소유권이나 장기 임대차로 판매될 수 있습니다. 이러한 거래에는 특히 소유권 분리, 잉여이익 조항(overage clause), 접근권 (access right)과 관련하여 명확한 조건이 필요합니다.
Overage Clause:
부동산 매매계약에서 향후 특정 조건 (계획허가 획득, 개발 등)이 충족되어 부동산 가치가 상승할 경우, 원래 소유자가 추가 대금을 받을 수 있도록 하는 조합입니다.
옥상 개발에 계획 허가가 필요한가요?
대부분의 경우 허가가 필요합니다. 일부 층수 증축은 2015년 도시 및 지방 계획 (일반 허용 개발) (영국) 명령 [The Town and Country Planning (General Permitted Development) (England) Order 2015]에 따라 허용된 개발권의 혜택을 받을 수 있습니다. 이 권리는 제한적이며 보존 지역, 지정 건출물, 또는 지방 정부가 동일한 법률 제 4조에 따라 제한한 지역에는 적용되지 않습니다.
런던에서는 추가적인 계획 규정이 적용되는 경우가 많습니다. 관련 지방 계획 당국과의 조기 협의와 잘 준비된 신청서가 필수적입니다.
채광권과 이웃 분쟁은 어떻게 해야 하나요?
층수 증축은 인근 건물로 들어오는 자연광을 차단할 수 있습니다. 이는 채광권에 기반한 법적 청구로 이어질 수 있습니다. 채광권은 관습법에 의해 보호되며 1832년 취득시효법 (Prescription Act 1832)에 의해 일정 기간 동안 지속적으로 채광을 향휴한 경우 취득할 수 있습니다.
HKRUK II (CHC) Ltd v Heaney [2010] 사건에서는 인근 채광권을 침해했다는 이유로 옥상 개발이 중단된 바 있습니다.
투자자들은 옥상 개발 프로젝트를 시작하기 전에 반드시 채광권 영향 보고서를 작성하도록 해야 합니다. 인근 건물과의 채광권 분쟁 가능성이 높은 경우, 해당 선물 소유자에 대한 보상이나 개발 설계 변경을 검토해야 할 수있습니다.
옥상 개발이 기존 임차인에게 영향을 줄 수 있나요?
옥상 개발 공사는 건물에 이미 입주한 상업용 임차인들의 사업운영에 상당한 지장을 조래 할 수 있습니다. 옥상 공사는 사업 운영을 방해하고, 관리비에 영향을 주며, 임대차 분쟁으로 이어 질 수 있습니다. 임차인은 공사가 임차물의 평온한 사용권(right to quite enjoyment)을 침해한다고 주장할 수 있습니다.
옥상 개발을 진행하기 전에 임대차 계약서를 면밀히 검토하여 임대인이 보유한 권한의 범위와 기존 임차인들에게 미칠 수 있는 영향을 사전에 파악해야 합니다. 또한 임차인들과의 충분한 사전 협의를 통해 공사 시간 중 접근 방법이나 피해 보상 방안을 미리 정해두면 향후 발생할 수 있는 분쟁을 예방 할 수 있습니다.
옥상 공간은 어떤 방식으로 거래 할 수 있나요?
옥상 거래를 구조화하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 소유자는 공중권을 완전소유권(freehold)으로 매각하거나 개발 업자에게 장기 임대차(lease)를 부여 할 수 있습니다. 각 방식은 접근권, 수리, 보험, 관리비에 대해 서로 다른 영향을 미칩니다.
법적 문서에는 지지권, 화재 안전 주수, 유지보수 책임, 건설 및 향후 사용을 위한 접근권이 명시되어야 합니다. 잉여이익 조항 (overage provisions)을 통해 원래 소유자가 향후 가치 상승으로부터 이익을 얻을 수도 있습니다.
건물이 옥상 개발에 적합한가요?
계획 허가가 승인되더라도 건축 규정을 준수해야 합니다. 옥상 구조물은 안전, 화재, 단열, 구조적 안정성 규칙을 모두 충족해야 합니다. 공사를 시작하기 전에 상세한 구조 안전 조사가 필수적입니다.
많은 기존 상업용 건물들은 추가 하중을 견디도록 설계되지 않았습니다. 개발업자들은 구조 보강 비용을 고려해야 하며, 부동산 권리증서상의 제한 조항 (restrictive covenants)이 개발을 제약할수 있는지 사전에 조사해야 합니다.
How 3CS can help
옥상 공간은 런던 부동산 소유자들에게 귀중한 자산이 될 수 있으며, 확장 수익 창출, 또는 건물 가치 증대의 기회를 제공합니다.
옥상 증축의 기회를 성공적으로 활용하려면 반드시 탄탄한 법적 기반이 뒷받침되어야 합니다. 소유자, 투자자, 개발업자들은 계획 규정, 채광권, 임대차 조건, 건축 규정을 면밀히 검토하고 대응해야 합니다. 경험이 풍부한3CS의 상업용 부동산 팀이 리스크 관리와 옥상 개발 가치 극대화를 지원해드릴 수 있습니다. 옥상 개발과 증축을 검토 중이시라면 언제든지 연락주세요.
