파이낸셜 타임즈(FT)에 따르면, 임대인들이 하이브리드 근무 환경 확산으로 인해 불필요한 런던 사무실을 용도 변경하는 데 20억 파운드에 달하는 금액을 지출하고 있다고 합니다.
지금까지 런던 오피스 구매에 지출된 금액은 얼마나 되나요?
부동산 거대 기업인 CBRE는 작년 초부터 투자자들이 새로운 용도로 변경할 목적으로 13억 파운드 상당의 런던 중심부 사무실을 매입했다고 밝혔습니다. 이와 더불어 7억 파운드 상당의 거래가 추가로 진행 중입니다.
220만 평방 피트에 달하는 이러한 거래는 신규 투자의 10% 이상을 차지하며, 하이브리드 업무 환경으로 변화하는 추세에 발맞춰 이루어졌습니다. CBRE의 런던 오피스 투자 총괄인 Ed Bradley는 "보조 사무실을 다른 용도로 변경하는 것은 전례가 없는 일"이라고 설명했습니다.
공실 오피스는 어떤 용도로 변경되나요?
상업용 부동산 회사인 JLL에 따르면 런던 중심부의 공실 오피스 공간은 아파트 43,000채 또는 210억 유로에 해당하는 투자 기회에 해당할 수 있다고 합니다. 그러나 공실 오피스가 용도 변경이 되는 것은 주거용 부동산으로만이 아닙니다.
일례로 2022년 9월, 싱가포르 국부펀드인 GIC가 런던 St Pancras 역 근처에 위치한 테드 베이커 본사였던 'Ugly Brown Building'에 투자하기로 결정했다는 React News의 보도가 있었습니다. 이 부지는 중요한 대학 및 병원과 인접해 있기 때문에 연구소 공간도 포함될 계획입니다.
런던 오피스 시장에 영향을 미치는 요인은 무엇인가요?
작년 가을 발표한 “mini” Budget과 부채 비용 상승으로 인해 투자자들이 불안감을 느낀 상황에서 시장이 변화하고 있습니다. 하이엔드 오피스는 여전히 높은 임대료를 받고 있지만, 기업의 업무 공간 필요성이 감소함에 따라 오래되고 선호도가 낮은 오피스 부동산의 수요는 감소하고 있습니다.
영국의 모든 공실 오피스는 용도 변경할 수 있을 정도로 준비가 되었나요?
영국의 일부 잉여 오피스 빌딩은 설계 및 관련 법, 변경 비용으로 인해 원하는 용도로 변경하여 사용하기 어려울 가능성이 존재합니다. 임차인을 유치하거나 새로운 용도로 사용하기 위해 오래된 오피스의 경우 종종 상당한 리모델링이 필요하며, 이로 인해 투자 가치가 떨어집니다.
오피스가 공실로 남지 않도록 하기 위해 어떤 노력을 기울이고 있나요?
FT에 따르면 City of London은 사용하지 않은 오래된 오피스를 호텔 등의 새로운 용도로 변경하는 신청을 신속히 처리하여 건물이 “낭비 자산”으로 남는 것을 방지할 계획입니다.
현재 계획 승인 절차와 관련하여 절차 진행 속도를 높이고, 용도 변경을 정당화하기 위한 증거의 제출 양을 줄이는 방안이 제안안에 포함되어 있습니다. City of London의 도시 계획 및 교통 위원회 위원장인 Shravan Joshi는 FT와의 인터뷰를 통해 호텔과 갤러리, 대학, 연구 공간과 같은 “교육 및 문화 용도”를 포함하여 비즈니스 중심지로서의 런던의 정체성을 보완하는 새로운 용도에 “공감”한다고 밝혔습니다. 그러나 위원회는 이러한 상업 지구에 보다 많은 주거 관련 개발을 하게 될 경우, 향후 새로운 현대식 고층 오피스 개발을 계획할 때 소음과 일조권에 대한 추가적인 제약이 발생할 것을 우려하고 있습니다.
어떤 오피스의 수요가 많나요?
대표적인 부동산 정보 제공 업체인 CoStar는 2023년 5월 시장 분석에서 런던 오피스 수요가 장기적으로 평균보다 12% 증가했지만, 올해 전체 입주 물량의 92%가 A등급 오피스에 집중되어 있는 등 여전히 최고급 오피스 공간이 입주 업체들의 주된 수요처로 자리 잡고 있다고 설명했습니다.
개발자가 공실 오피스 공간의 용도 변경을 검토할 때 직면하는 장애물에는 어떤 것이 있나요?
공실 오피스를 새로운 주거 공간으로 변경하려는 구상은 그동안 도시 계획 제재에 가로막혀 실현되지 못했습니다. 2021년 영국 정부는 최소 가구 크기 및 일조 관련 요건을 설정함으로써 오피스를 주거 공간으로 변경하는 것에 대한 규제를 강화했습니다.
지정된 오피스 공간의 용도를 변경하는 것은 그리 간단하지 않을 수 있습니다. 당사의 4월 뉴스레터인 “How to change the designated use of vacant office space”에서는 관련된 몇 가지 문제에 대한 좋은 시사점을 확인하실 수 있습니다.
오피스 공간을 용도 변경하는 데 있어 주요 법적 검토 사항은 무엇인가요?
- 계획 허가 – 오피스 공간을 다른 용도로 변경하려면 대부분의 경우 계획 허가가 필요합니다. 지역 계획 당국이 신청서를 평가하고 허가 여부를 결정합니다. 해당 절차가 길고 복잡할 수 있으며, 허가를 받지 못할 가능성도 있습니다.
- 건물 규정 – 오피스 공간을 다른 용도로 변경할 때는 건물 규정을 반드시 준수해야 합니다. 이는 해당 건물이 안전하고 화재 안전, 접근성 및 에너지 효율성과 같은 필수 기준을 충족하는지 여부를 포함합니다.
- 환경 영향 평가 - 오피스 공간의 용도 변경이 환경에 중대한 영향을 미칠 가능성이 있는 경우 환경 영향 평가가 필요할 수 있습니다. 이는 프로젝트의 잠재적 환경 영향에 대한 세부적인 조사로, 비용과 시간이 많이 소요될 수 있습니다.
- 일조권 - 오피스 공간의 용도 변경으로 인해 주변 부동산의 일조권이 침해되는 경우, 해당 부동산의 소유주는 법적 보상을 받을 권리가 있을 수 있습니다. 이는 복잡한 법률 영역이므로 일조권이 문제 될 수 있는지 여부에 대해 의문이 있는 경우 전문가의 자문을 구하는 것이 중요합니다.
- 임대인 및 임차인 관련 법률 - 오피스 공간이 임대된 경우, 임대인은 해당 공간을 다른 용도로 전환하기 전에 임차인의 동의를 얻어야 합니다. 임차인에게는 용도 변경으로 인한 부대시설 및 임대료 손실에 대해 보상을 받을 권리가 있을 수 있습니다.
How 3CS can help
이는 영국의 공실 오피스 공간을 다른 용도로 변경할 때 직면할 수 있는 법적 문제 중 일부에 불과하다는 점에 유의하시기 바랍니다. 구체적인 문제는 해당 프로젝트의 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 이러한 프로젝트를 시작하기 전에 전문적인 법률 자문을 구할 것을 권장합니다.
