6월 16일 영국 정부는 “공정한 민간 임대를 위한 백서”를 발표하며 “30년만에 이루어진 이번 민간 임대 부문의 가장 큰 변화를 통해 수백만의 가구가 훌륭하고 잘 가꾸어진 주택에서 생활할 수 있는 혜택을 제공받을 수 있을 것”이라고 밝혔습니다.
이번 백서는 민간 임대 부문에서 230만 명의 집주인과 440만 명의 세입자 사이의 균형을 바로잡는데 그 의도가 있습니다.
백서의 주요 기능은 무엇입니까?
- 이 법안은 2022년 하반기에 도입될 임차인 개혁 법안의 일부입니다.
- Section 21의 ‘무과실’ 퇴거를 금지하고 양질의 주택기준을 사회적 임대 부문에서 민간 임대 부문으로 확장합니다.
- 독단적인 임대료 검토 조항을 없애고 잘못된 관행, 부당한 임대료 인상에 대해 세입자가 이의를 제기할 수 있도록 더 강력한 권한을 부여하며, 비정상적인 주택에 대한 임대료를 상환할 수 있도록 합니다.
- 집주인이나 대리인이 자녀가 있는 가족이나 혜택을 받고 있는 가족에게 임대를 금지하는 것이 불법으로 간주됩니다.
- 모든 세입자에게 집에서 애완 동물을 키울 수 있도록 요청할 수 있는 권리를 부여함으로써 이러한 요청을 집주인이 반드시 고려해야 하고 불합리하게 거절할 수 없도록 하여 세입자가 집에서 친애하는 애완동물을 키우는 것이 더 수월해집니다.
기타 사안은 무엇입니까?
- 민간 임차인의 행정감찰관이 개인 임차인과 임대인 간의 분쟁이 법원에 가지 않고도 저렴한 비용으로 신속하게 해결될 수 있도록 합니다.
- 디지털 자산 포털을 도입하여 임대인이 주어진 책임을 이해하고 준수하는데 도움을 주고 불량한 운영자를 처리하는데 필요한 정보를 협의회와 세입자에 제공합니다.
- 모든 세입자는 단일 정기 임차 시스템에 도입되어 주거환경이 열악하거나 상황이 변할 때 임대료에 대한 책임 없이 더 수월하게 이사할 수 있도록 합니다. 임대 계약은 세입자가 2달의 노티스를 전달하면서 종료될 수 있으며 임대인은 법에서 정한 정당한 사유를 제시해야 임대물을 회수할 수 있습니다.
Section 21 금지가 투자자에게 중요한 이유는 무엇인가요?
부동산 임대 목적으로 투자를 한 경우 향후 어느 시점에서 세입자를 내보낼 수 있는지와 관련된 퇴거 절차 및 옵션을 숙지해야 합니다. 새로 도입될 백서는 기존 규칙에 상당한 변화를 가져올 예정입니다. 예를 들어 임대인이 이유 없이 임대차 계약을 종료할 수 있도록 하는 이른바 ‘무과실(Section 21)’ 조항이 금지됩니다. 이를 통해 세입자가 임대 계약을 종료하거나 임대주가 합리적인 퇴거 요청 사유가 있는 경우에만 임대 계약이 종료될 수 있어 세입자가 부적절한 관행에 대해 이의를 제기할 수 있고 예기치 않은 이사 등에 관련된 비용을 줄일 수 있습니다.
상당수의 투자자들이 Section 21 조항의 폐지가 임대인이 본인 소유의 임대물로 이사를 가거나 부동산을 매각해야하는 경우 부동산 회수를 극도로 어렵게 만들것이라 우려를 표시하고 있습니다. 예를 들어 임대료가 심각하게 연체되거나 세입자가 불량하여 임대물을 회수하는 과정이 복잡하기 때문에 압류 명령에 대한 Section 8보다는 무과실 조항을 사용하는 경우가 많습니다.
부동산이 AST(Assured Shorthold Tenancy)의 적용을 받는 경우는 어떻게 하나요?
구매하고자 하는 부동산에 1988년에 도입된 주택법에 따라 임대기간이 보증된 세입자가 거주하고 있다면 fixed term이 만료되었 때 새로운 계약에 동의하지 않아도 세입자는 법정 기간 보증에 따라 임대물에 거주할 수 있습니다.
정부는 모든 세입자를 단일 정기 세입자 시스템에 도입시킬 예정입니다.
대다수의 경우 AST가 보증하는 법정 보증 기간은 Section 21 에 의거한 노티스를 통해 종료될 수 있습니다. 그러나 새로운 법이 제정되면 임대주는 더 이상 이 방법을 사용할 수 없게 됩니다. 사실상 임대인이 임대를 종료하기로 결정한 경우에만 임대가 종료되는 반면 임대인은 정당한 사유가 있어야만 합니다.
참고로 이번 변화는 유동성에 영향을 미칠뿐만 아니라 부동산 소유에 대한 제한으로 유동적인 자산이 필요한 투자자를 위한 대출기관의 자금 조달 요건에 영향이 미칠 수도 있습니다. 따라서 투자자는 이 법안이 발효될 경우 위반 사항이 없도록 기존 대출 계약을 확인해야 합니다.
