부동산 개발업자나 투자자로서 토지와 건물에 적용되는 도시계획 용도 분류(planning use classes)를 이해하는 것은 중요합니다. 본 뉴스레터에서는 용도 분류가 존재하는 이유를 설명하고, 주요 분류를 개괄적으로 정리한 다음, 부동산의 지정 용도를 다른 용도 분류로 변경할 수 있는지에 대해 살펴보겠습니다.
도시계획 용도 분류란?
도시계획 용도 분류는 부동산을 일정한 기준에 따라 분류하여, 해당 지역의 관할 관청(local authority)이 허용하는 사용 목적을 명확히 하는 제도 입니다. 각 용도 분류에 따라 서로 다른 도시계획 규정이 적용됩니다. 예를 들어, 상업·비즈니스 및 서비스(Commercial, Business and Service)에 해당하는 'Class E'의 경우, 새로운 사용 목적이 동일하게 Class E에 속한다면 일반적으로 별도의 도시계획허가(planning permission) 없이 용도 변경이 가능합니다. 반면, 특정 범주에 속하지 않는 사업을 포함하는 '특수 용도(sui generis)' 의 경우에는, 용도 변경 시 반드시 허가를 받아야 합니다.
임대차 계약 작성 시 용도 분류가 중요한 이유
신규 임대차 계약(lease)을 작성할 때, 임대인이Class E 내의 특정 용도로만 사용을 제한하고자 한다면, 단순히 “Class E 용도”라고 규정하기보다는 허용되는 구체적인 용도를 명시하는 방식으로 계약서를 작성하는 것이 바람직합니다.
Class E에는 11개의 용도가 포함되어 있으므로, 이를 명확히 제한하지 않을 경우 임차인은 별도의 도시계획 허가 없이 Class E 내의 다른 용도로 변경할 수 있습니다.
주요 도시계획 용도 분류
「Town and Country Planning (Use Classes) Order 1987」(이하 “용도 분류 명령”)은 2020년 개정을 통해 현재와 같은 체계로 정비되었습니다.
- Class B - 산업 및 보관
- Class B2 - 일반 산업 (단, Class E 제외)
- Class B8 - 창고 또는 물류 센터 - Class C - 주거
- Class C1 - 호텔, 하숙집, 호스텔
- Class C2 - 요양원, 병원, 학교 등 거주시설
- Class C2A - 보안 거주시설
- Class C3 - 일반 주택
- Class C4 - 3~6인이 거주하는 소형 주택 - Class E - 상업, 비즈니스 및 서비스
- 소매점, 카페, 레스토랑, 사무실, 의료 및 보건 서비스, 금융 서비스, 보육원, 경공업 등 포함 - Class F - 지역 사회 및 교육
- Class F1 - 학교, 도서관, 박물관 등 비거주 교육·공공기관
- Class F2 - 커뮤니티홀, 마을회관 등 지역 사회 시설 - 특수 용도(Sui generis): '그 자체로 고유한'이라는 뜻의 라틴어로, 영화관, 베팅 숍(도박장), 펍, 바, 테이크아웃 음식점 등 다른 범주에 속하지 않는 용도를 의미합니다.
용도 분류가 변경된 주요 배경
Class E는 변화하는 소매업의 환경을 반영하여 건물의 복합적이고 유연한 사용을 가능하게 하기 위해 도입되었습니다. 동일 건물 내 여러 용도를 동시에 운영하거나, 시간대에 따라 용도를 달리 사용하는 것도 가능합니다.
중요한 점은, 동일한 분류 내에서는 도시 계획 변경 허가 없이 용도를 변경할 수 있다는 것입니다.
또한, 정부는 지역사회 자산(예: 동네 펍)을 보호하기 위해 이를 용도 분류에서 제외하고 "특수 용도(sui generis)"로 지정하여, 다른 용도로 변경할 때 반드시 도시계획허가를 받도록 하였습니다. Class F2 역시 도시 계획 시스템을 통해 중요한 지역사회 시설을 보호하기 위해 도입되었습니다.
부동산의 용도 분류 확인 방법
부동산의 용도 분류는 다음과 같은 방법으로 확인할 수 있습니다.
- 관할 관청의 도시계획 결정 등록부 검색
- Valuation Office Agency 기록을 통해 사업용 세율(business rates) 기준 용도 확인
만약 도시 계획 용도 분류가 지정되지 않았거나 알 수 없는 경우, 해당 용도로 일정 기간(보통 10년) 존재했다면 관할 관청에 합법적 개발 증명서(Lawful Development Certificate, LDC)를 신청할 수 있습니다. 관할 관청이 동의하면 증명서를 발급하고 도시 계획 용도 분류를 지정합니다. LDC는 해당 용도의 적법성을 입증하는 법적 증거가 됩니다.
도시계획 용도 분류 변경 방법
사업을 시작하기 전에 적절한 용도 분류를 확보하는 것이 매우 중요합니다.
일부 경우에는 용도 변경이 가능하며, 다음과 같은 상황에서는 허가가 필요하지 않을 수 있습니다.
- 동일한 용도 분류 내에서의 변경
- 관련 법령에 따라 허용되는 변경
그러나 그 외의 경우에는 도시계획 허가가 필요할 가능성이 높습니다.
또한 용도 변경이 가능하더라도 다음과 같은 추가 승인 절차가 필요할 수 있습니다.
- 건축 규정 승인(Building Regulations)
- 임대차 계약에 따른 임대인의 동의
따라서 용도 변경을 진행하기 전에 도시계획 전문 부동산 변호사와 상담하실 것을 권장드립니다.
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