부동산 분야에 어떤 환경보호 조치가 시행되고 있나요?
2008년 제정된 기후변화법(the Climate Change Act 2008)은 영국의 온실가스 배출량을 2050년까지 1990년 대비 최소 80% 감축하기 위해 법적 구속력 있는 목표를 정하고 해당 기일까지 5개년 과도기 목표를 설정했습니다.
더불어 Energy Efficiency (Private Rented Property) Regulations 2015와 Minimum Energy Efficiency Standards (MEES) 제도를 통해 상업용 부지에 대한 준수 규정을 추가하였습니다.
2018년 4월부터 상업용 임대 계약이 체결될 때 임대되는 부동산은 에너지 성능 인증(EPC) 등급이 최소 “E” 여야 합니다. 더불어 2023년 4월부터는 임대 중인 모든 기존 상업용 부동산이 최소한 EPC 등급 “E” 이상을 취득할 것을 의무화하는 소급 계획이 현재 진행 중입니다.
또한 2027년 이후 상업용 부동산은 EPC 등급 “C” 이상, 2030년 이후는 “B” 이상의 취득이 법적으로 의무화될 예정입니다.
임대인이 해당 규제에 주의를 기울여야 하는 이유는 무엇인가요?
2023년 4월 1일부터 승인될 신규 5년 임대 부동산은 최소한 EPC “E” 등급을 취득해야 합니다. 이는 상대적으로 낮은 수준의 요구 사항입니다. 앞으로는 임대 계약 만료일 전까지 EPC “C” 등급을 달성해야 하며 갱신할 경우 2030년까지 등급 “B”의 기준을 충족해야 합니다. 이러한 규정을 준수하기 위해 대대적인 개수 공사가 예상됩니다.
제정된 법률을 준수하기 위해 필요한 개수 공사에는 반드시 비용이 발생하며 임대 조건(및 부속 계약)의 해석에 따라서 누가 해당 비용을 부담하는지 결정됩니다. 더불어 이러한 개수공사가 진행되는 동안 임차인의 거주 환경에 지장이 있을 수 있습니다. 따라서 상업용 임대 계약을 체결할 시 환경 개선을 위한 비용과 개수공사 계획에 대해 충분한 주의를 기울여야 합니다.
현재 대부분의 상업용 임대 계약서는 임대인이 개수공사 비용(Service Charge 명목으로 부과되는 건물 유지 비용과 다릅니다)을 부담하도록 되어 있습니다. 개수 공사는 건물의 가치를 전반적으로 상승시켜 임대인에게 이득이 될 수 있으며 임차인에게 높은 임대료를 청구할 수 있는 계기가 될 수 있습니다.
반면, 임차인의 입장은 다릅니다. 임차인은 개수공사 비용의 분담이 부담스러울 수 있습니다. 단기간의 임대 기간 동안만 그 혜택을 누릴 수 있기 때문입니다.
임대인은 현재 임대 기간에 영향을 미칠 수도 있는 사안에 대해 부동산 포트폴리오를 통해 확인해야 합니다.
예외 규정은 어떤 경우에 적용되나요?
Energy Efficiency (Private Rented Property) Regulations 2015는 일부 예외 규정을 적용하고 있습니다. 가장 주목할 만한 예외 규정은 아래와 같습니다.
- The Consent Exemption: 임대인이 개수공사를 위해 제3자, 예를 들어 임차인이나 지방자치단체로부터 동의를 얻기 위해 타당한 절차를 모두 진행했음에도 불구하고 필요한 동의를 얻지 못한 경우 임대인은 해당 규정을 이용할 수 있습니다.
- Economically Efficient Exemption: 해당 예외 규정은 권장되는 효율화 조치를 취하기 위한 구입 및 설비 투자 비용을 7년 이내에 회수하기 어려워 기대했던 “에너지 효율 개선”효과를 얻을 수 없다고 판단되는 경우에 적용됩니다. 즉, 대책을 실행한 결과 기대되는 광열비 절약 금액이 대책을 마련하기 위해 지출한 비용보다 높지 않은 경우를 의미합니다. 해당 예외 규정은 비거주용 부동산에만 적용됩니다.
그 밖의 예외 규정 적용 여부 판단에 앞서 법률적 검토가 권장됩니다.
규정을 위반한 경우 처벌이 있나요?
본 규정을 준수하지 않을 경우 임대인은 처벌받습니다. 처벌은 단계적으로 적용됩니다. 예를 들어 규정을 위반한 부동산 임대차 기간이 3개월 미만인 경우 해당 부동산 평가액의 10% 최대 £50,000의 벌금이 부과됩니다. 규정을 위반한 부동산의 임대차 기간이 3개월 이상인 경우 해당 부동산 평가액의 20% 최대 £150,000의 벌금이 부과됩니다.
허위로 예외 규정을 신고할 시 £5,000의 벌금이 부과되며 규정을 위반한 임대인의 정보가 개시됩니다.
임대 계약서에 “녹색 조항”이 포함되어야 하나요?
현재 공공 또는 민간부문에서 녹색 조항(친환경 조항)을 포함해야 할 법적 의무는 없습니다. 그러나 기업의 보고 의무(영국 회사법 제414 CA조)에 비추어 진보적인 기업으로 간주되고 미래 지향적인 임대계약이 될 수 있도록 녹색 조항(친환경 조항)을 도입하는 것이 바람직합니다.
“녹색 조항(친환경 조항)”에는 물 관리, 폐기물 관리(재활용 포함), 지속 가능한 재료 사용, 냉난방 서비스, 건물 내 샤워시설 및 자전거 거치대의 설치 등을 통한 친환경 이동 수단 이용 권고 등 조항이 포함될 수 있습니다.
