Heads of Terms의 목적은 무엇인가요?
일반적으로 상업용 건물의 임차인은 기존 임대를 취득(양도)하거나 합의된 조건에 따라 새 임대 허가를 수락할 수 있습니다.
임차인이 양도 방식으로 기존 임대를 인수하는 경우 거래는 일반적으로 기존 임대 조건을 참조하여 당사자 간에 합의됩니다. 일반적으로 이러한 조건은 구매 가격 (프리미엄)과 임대 보증금 등을 포함하며 비교적 간단합니다. 이러한 거래에는 집주인의 동의가 필요한 경우가 일반적이며 법적 문서인 양도 허가서가 필요한 경우가 많습니다.
대안으로 임차인은 상업용 건물을 새로 임대하는 것을 선호할 수 있습니다. 양도와 달리 새로 임대를 할 경우 임차인은 기간, 임대 금액 및 사용, 판매, 변경 및 수리와 관련된 모든 권리를 포함하여 임대에 적용되는 더욱 광범위한 조건을 협상하게 됩니다.
이와 같은 거래 조건에 동의할 때 임대인과 임차인 모두 각자의 상업적 이익을 대변할 독립 대리인을 지정하는 것이 일반적이며, 임대 기간 및 건물 상태를 참조하여 임대 수준을 협상하게 됩니다. 이 경우 대리인은 임대 건물의 가치를 평가할 자격을 갖추고 있으며 협상에거 클라이언트의 상업용 부동산 이익이 최대화되도록 노력할 것입니다. 당사간에 조건이 결정되면 임대인과 임차인의 변호사에게 전달되며 법적 문서의 초안 작성이 이루어집니다. 이것이 바로 Heads of Terms 입니다.
Heads of Terms 에는 무엇이 포함되어야 하나요?
Heads of Terms는 거래 내용을 참조하여 당사자의 전체적인 의도를 설정하고 법적 비용이 발생하기 전에 당사자 간의 주요 원칙을 기록하는데 그 목적이 있습니다. 법적 구속력은 없으나 법적 관계를 맺고자 하는 의도가 포함되어 있습니다. 물론 임대인과 임차인 모두 상대방이 일단 합의된 조건을 수정하려고 하면 불만을 가질 수 있습니다. 따라서 거래가 진행되기 전에 모든 문제가 초기 단계에서 해결될 수 있도록 해당 변호사가 거래 진행 이전에 Heads of Terms를 검토하는 것이 좋습니다. Heads of Terms 는 법적 문서 자체와 동일한 수준으로 자세하게 작성되어 있지만 않지만 거래가 어떻게 진행될지 결정하고 후속 법적 문서 초안 작성 속도를 높이는데 도움이 됩니다.
Heads of Terms의 첫 부분은 일반적으로 관련 당사자의 세부 정보, 즉 임대인과 임차인의 신원 및 보증인의 세부 정보를 제공합니다. 또한 해당 부동산 혹은 건물이 적절히 설명되어 있어야 합니다. 이렇게 해야 오해의 소지를 줄일 수 있습니다.
이와 같은 사항들이 결정되면 임대 조건 자체에 동의하는 것이 중요합니다. 이 일반 조건은 임대 기간, 주요 재정 조건 (임대료, 임대료 면제 기간, 임대료 리뷰 방법, 서비스 요금), 사용 조건(임차인이 건물을 어떤 방식으로 사용할 수 있는지), 판매 또는 재임대권, 계약 해지 옵션, 건물에 공사를 할 권리 및 수리에 관련된 의무 등에 촛점을 맞추게 됩니다.
임대차 계약 외에 임대인과 임차인이 준비해야 하는 다른 문서가 있는지의 여부 역시 일반적으로 초기 단계에 논의됩니다.
임대인은 임차인이 임대 기간 내에 임대료를 항시 지불할 수 있는지의 능력을 고려할 것입니다. 임대인은 새 임대를 승인할 때 임대료 보증금 증서가 필요한지 결정할 수 있습니다. 또한 임차인의 건물 수리 요청에 따라 변경 라이센스가 필요할 수 있습니다. 이에 대해서 다음과 같이 자세한 설명을 드리도록 하겠습니다.
임대료 보증금 증서가 필요한가요?
임대인이 임차인으로부터 담보를 보장받기 위해 보증인 역할을 할 사람을 지정하도록 요구할 수 있습니다. 이 경우 임차인이 임대료를 내지 못하는 상황에서 보증인에게 보증금을 요구할 수 있습니다. 다른 방법으로는 현금 보증금을 요구할 수 있는데, 이와 같은 보증금의 법적 상태는 임대료 보증금 증서에 기록됩니다.
예를 들어 상점을 임대하는 회사가 거래 이력이 거의 없는 경우 임대인은 임대료가 제때 지불되고 임차인의 의무를 다할 것이라는 보장을 원할 것입니다. 따라서 임대인은 임차인인에게 몇 달치의 임대료를 보증금으로 예치되었다는 내용의 임대료 보증금 증서를 요구할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 임차인이 계약 의무를 이행하지 않을 때를 대비한 보안을 유지할 수 있습니다.
추가로 또는 대안으로, 임대인은 새로 설립된 회사의 이사, 주주, 또는 주요 인물이 임대차 계약의 임차인 의무에 대한 보증인이 되도록 요청할 수 있습니다. 이 경우 보증인은 문서에 이름이 기재된 당사자여야 합니다.
임차인이 임대료 및 기타 비용을 지불할 수 없거나 계약을 위반할 경우 보증인이 개인적으로 책임을 지게 됩니다. 또는 임대료 보증금의 경우, 임대주는 계약 위반의 범위와 명시된 조건에 따라 임대료 보증금을 요청할 수 있습니다.
변경 라이센스가 필요한가요?
많은 경우 상업용 건물은 임차인이 원하는 용도와 사양을 반영하도록 공간을 설계할 수 있도록 비어 있습니다. 임대차 계약에는 임차인이 임차인의 동의 없이 특정 작업 수행을 금지할 수 있는 특정 조항이 포함되어 있습니다.
따라서 임차인은 거래 초 기에 임대인에게 계획을 알리고 변경 사양 내용을 제공하여 이러한 작업을 수행하는대 동의를 구하는 것이 중요합니다. 그렇지 않을 경우 차후 임대차를 반환하거나 제 3자에게 양도할 때 문제가 발생할 수 있습니다. 동의 없이 작업을 수행하는 경우 임대차 계약 위반이 성립되기 때문입니다. 건물에서 수행되는 수리와 관련 보험 및 수리 허가, 에너지 성능 등도 고려되어야 합니다. 상업용 건물에 수리를 할 경우 필요한 법적 절차를 인지하고 따르는 것이 중요합니다.
상업용 임대와 관련된 프로세스를 첨부파일에서 확인하실 수 있습니다.
