不動産開発業者や投資家にとって、土地や建物に適用される計画用途クラスを理解することは重要です。この計画用途クラスガイドでは、区分が存在する理由、主要な区分の概要、そして不動産の計画用途を別の「用途クラス」に変更できるかどうかについて説明します。
計画用途クラスとは
計画用途クラスは、不動産を分類し、地方自治体によって許可される用途を定めるものです。異なる計画用途クラスには、それぞれ異なるルールと規制が適用されます。例えば、Class E（商業、ビジネスおよびサービス）では、新たな用途が依然としてClass Eの範囲内であれば、通常は用途変更のための計画許可は不要です。
一方、他のカテゴリーに該当しない事業のための包括的区分であるsui generisでは、用途変更には常に計画許可が必要となります。
用途クラス命令が賃貸借契約の作成に与える影響とは？
新たな賃貸借契約を作成する際に、貸主がClass E（11の細分類を含む）における特定の用途を制限したい場合、契約書にはClass Eの包括的な定義に依拠するのではなく、その特定のClass E内の細分類に限定する文言を盛り込む必要があります。これを行わない場合、借主はClass Eの柔軟性を活用し、賃貸契約書の正確な文言によっては、計画許可を必要とせずにClass E内の他の用途に変更できる可能性があります。
主要な計画用途クラスとは
Town and Country Planning (Use Classes) Order 1987により、土地と建物は「用途クラス」と呼ばれる複数のカテゴリーに分類されました。その後、Town and Country Planning (Use Classes) (Amendment) (England) Regulations 2020によって改正されています。
計画用途クラスには以下が含まれます：
- Class B – 工業および保管
- Class B2 – 一般工業（Class Eに該当しないもの）
- Class B8 – 倉庫または流通センター
- Class C – 住宅
- Class C1 – ホテル、寄宿舎、ホステル
- Class C2 – 介護施設、病院、学校などの居住施設
- Class C2A – 厳重管理付居住施設
- Class C3 – 住居
- Class C4 – 3 – 6名向けの小規模共同住宅
- Class E – 商業、ビジネスおよびサービス（小売店、カフェ、レストラン、オフィス、医療・健康サービス、金融サービス、託児施設、軽工業を含む）
- Class F – 地域コミュニティおよび教育
- Class F1 – 教育機関および非居住施設（学校、図書館、博物館を含む）
- Class F2 – 地域コミュニティ施設（コミュニティホールなど）
- Sui generis – ラテン語で独自の種別を意味する用語。映画館、賭博場、パブ、バー、テイクアウト店など、他の分類に該当しない用途を指します。
用途クラスが改正された主な理由とは
Class Eは、変化する小売業の状況を反映して、用途の混在を認めています。同一の建物内で様々な用途を同時に運用したり、時間帯によって異なる用途を許可したりすることで、建物を柔軟に活用できます。この利点は、同じ用途クラス内での用途変更は、計画許可を必要としないことにあります。
政府は、地域コミュニティの資産、例えば地元のパブ、を保護するため、これらを用途クラスから除外し「sui generis」に分類することで、用途変更に計画許可を必要とするようにしました。
Class F2は、計画制度を通じて重要な地域コミュニティ施設を確実に保護するために導入されました。
不動産の計画用途クラスを調べる方法とは
不動産の用途クラスは、地方計画当局の計画決定登録簿で確認できる場合があります。計画用途クラスを特定する別の方法として、資産評価局（Valuation Office Agency）の記録を検索し、当該不動産がビジネスレート上どのように記録されているかを確認することで、その不動産の確立された商業用途を推測できます。
計画用途クラスが指定されていない、または不明な場合、一定期間（通常10年）その用途で使用した後、地方自治体に合法開発証明書（Lawful Development Certificate (LDC)）を申請することができます。地方自治体が承認した場合、証明書が発行され、計画用途クラスが割り当てられます。LDCは現在の合法的な用途の法的証拠となります。
計画用途クラスを変更するには
事業開始前に、正しい用途クラスを有しているか確認することが極めて重要です。場合によっては、用途クラスの変更が可能です。通常は地方自治体の許可が必要ですが、Town and Country Planning (General Permitted Development) (England) Order 2015 (as amended)に基づき許可される変更もあります。
さらに、一部の用途変更は、新たな用途が以前の用途と同じ区分に該当する場合には、用途変更が認められることがあります。それ以外の場合、建物や土地の計画用途クラスを変更するには、計画許可が必要となる可能性が高くなります。
変更を行う前に、適切な計画用途または契約承認を得ていることを確認するために、専門家である計画法弁護士に相談することを強くおすすめします。正式な計画申請を不要とせずに変更が許可される場合であっても、例えば、新たな用途が建築基準への適合のために別途、建築規制の承認を必要とする可能性や、既存の賃貸契約条件に基づく家主の同意が必要な場合など、別の許認可・承認が必要となる可能性があります。
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