[不動産法] 柔軟なオフィスサービス契約か、定期借家契約か？ビジネス上の注意点

本ニュースレターでは、WeWorkやRegusなどの組織との柔軟なオフィス契約を結ぶ新規企業の市場動向について考察し、同契約のメリット・デメリットを見てきます。

商業用リースとは何ですか？ 商業用リースとは、商業用不動産の所有者（大家）が第三者（テナント）に対し、大家への賃料支払いと引き換えに、合意した期間（期間）、対象不動産（物件）に独占的に入居することを許可する契約です。

柔軟なオフィスサービス契約ライセンスとは何ですか？ 柔軟なサービス契約ライセンス（SAL）とは、商業用不動産の所有者（サービス提供者）が入居者（サービス利用者）に対し、サービス提供者へのライセンス料支払いと引き換えに、サービス利用者が柔軟な条件でオフィススペースを利用することを許可する契約です。

これらの契約は、似ているようでいて決定的な違いがあります。最初から慎重に検討しておかなければ、事業の成功と価値の両方に悪影響を及ぼす可能性があります。より慎重に検討した結果、一方の取り決めが他方の取り決めより有利であることが疑問視される場合があります。すべての企業は、これらの相違点（および潜在的な罠）を慎重に検討し、予定している契約種別が既存および将来の事業ニーズに適したものであることを確認する必要があります。

安全性か、柔軟性か？
SAL

スタートアップ企業とって、事業ニーズの変化に応じてオフィススペースを迅速に拡大・縮小できることは重要です。SALは、合意されたライセンス料で短期間のスペースの利用を行うことによって、定期賃貸契約にかかるコストを柔軟に制限できると考えられます。SALの下では、入居者は、事業ニーズの変更や明確化に応じてより小規模なまたは大規模な施設に移転することが認められるという短期間の入居に合意することができます。

しかし、SALは、入居者にスペースの所有権や担保を与えるものではありません。また、その性質上、短期間で解約することが可能です。改装や、入居者の存在を示す個人的な看板の設置は、制限されているか、まったく認められていません。したがって、サービスオフィス入居者は、短期間で退去する羽目になったり、代替手段が限られているところ厳しい更新条件を提示されたりする可能性があります。よく見てみると、SALには、移転費用、インフレ対策ライセンス料がサービス料と共に含まれている可能性が非常に高く、更新時や代替施設に対する追加料金が加算された場合、SALは長期的には事業者にとって魅力的でなくなる可能性があります。

リース
商業用リースが提供する長期的な安全性は、特に立地が成功につながるような老舗企業にとって魅力的です。商業用リースの契約期間は通常5年から10年です。スペースの所有権があるため、立地、不動産、アクセスしやすい商品を踏まえて、自社の事業やブランドを強化・確立するための内装やデザインをカスタマイズすることが可能です。SALでは短期間のうちに入居者がいなくなり事業の中断を来たす可能性がありますが、これはSALとは対照的です。

顧客対応
SAL
SALでは、会議室は小部屋や共有エリアとして提供されることが多く、入居者が顧客対応の事業を発展、成長させるために必要なロフェッショナルで機密性の高いビジネス環境を必ずしも作り出すことができません。

リース
独占所有権による商業用リースでは、テナントが顧客やクライアントと接するための、より安全でプロフェッショナルな会議室の提供が可能です。これにより、プロ意識が高まり、サービス提供に対する信頼が生まれます。

費用
SAL
SALの中には、電気代、インターネット代、ビジネス料、サービス料、保険料などの支出が加算され、インフレに連動した見直しが随時行われるものもあります。このような費用は入居後に発生することが多いため、SALの合意時点では入居者にはわからないかもしれません。場合によっては、これらの支出がライセンス料を上回ることもあります。

サービス提供者は、入居者には当初は明らかではないかもしれない「ハウスルール」または「サービスルール」を組み込むことで、出費コストを変更する権利を保持することがよくあります。

サービス利用者は、将来の支出を正確に予測することができず、実際、SALの満了時に「移転費用」が発生し、またこの費用はSALの期間中に増加する可能性もあります。これは、短期的な事前合意のライセンス料であると理解して契約したサービス利用者にとっては、まったくの驚きでしょう。実際、サービス利用者は、SALを締結するよう誘導され、その後に短期間で退去するよう通告されることもあります。そしてサービス利用者は、入居し続けるためには、より厳しい契約に合意する以外に選択肢がないことに気が付きます。その結果、コストの増加、サービス提供の低下、柔軟性の低下という悪循環に陥る可能性があります。

リース
多くの企業にとって、商業用リースを締結するための初期費用と商業用リースが提供する安全性は、SALと比較すると割高に見えます。

例えば、商業用リースのテナントには、以下のコストが生じる場合があります。

• 土地印紙税
• 改装費
• リース期間満了時の明渡費または償却費

しかし、大家がインセンティブを提供することがよくあります。大家は、多く賃貸すればするほど、長期的に商業用不動産の収入源を確保することができます。大家は、物件に投資してくれるテナントを獲得するためには競争する必要があることを知っています。テナントに提供されるインセンティブには、実質的な賃料無料期間や、現在の市場では15から18か月間、前払い賃料ゼロの割引などがあります。テナント企業が改装費の一部を賃料無料期間と相殺するよう交渉すれば、大家とテナントにとって、より長期的に安定した投資を行うことができます。

のれん/財務
SAL
SALの場合、スペースの所有権がないこと、共有ワークスペースの実用性、広告や企業看板の制限、この種の契約におけるセキュリティの欠如により、不動産投資の価値向上を企業の貸借対照表上の資産に転換するあらゆる機会を、市場の上昇に伴い、制限または排除することになります。

リース
伝統的な商業用リースでは、企業は不動産に対する権利を所有し、リース期間中はその場所を利用してサービスを売り込むことができます（看板の設置やマーケティング資料の掲示を含む）。これにより、例えばロンドンのシティなど、ある場所でブランドを確立し、国内外を問わず、その市場に関連することで、信用を確立することができます。また、リース物件は時間の経過とともに価値が上がり、テナントは、リース物件の第三者への売却する権利や、銀行や金融機関に請求して資金調達する権利を持つことができます。

ビジネスの物理的な場所を固定することにより、リースはビジネスの安定性を高め、ブランドとその市場プロファイルに対する社会的信頼を高めることになります。これは、「のれん」と呼ばれるもので、事業価値を高める可能性があります。

選択?
固定リースと短期ライセンスのどちらを選択するかは、事業のニーズと財務的な強さ、そして開始時および長期の両方での市場での地位と意欲を評価する必要性から、慎重に検討しなければなりません。一般に、中小企業やスタートアップ企業は、好不況のリスクにより柔軟に対応できるSALを支持しますが、既存企業は有期契約によって市場での物理的な地位を固めることになります。