賃借人が商業用不動産のリースを継続しないことを希望する場合、譲渡許可書（licence to assign）により、リース上の権利を新たな賃借人へ譲渡することができます。
通常、元のリース契約書には、賃貸人から譲渡承諾を得るための要件が定められており、これは実質的に、賃貸人が新たな賃借人へのリースに同意することを意味します。
なぜ譲渡許可書が必要なのか？
多くの商業用リース契約では、賃貸人の明示的な同意なしに、賃借権を新たな当事者へ移転することが禁止されています。商業用リースは長年にわたることが多く、賃借人が物件から退去したい場合でも、リース期間の満了まで、または中途解約条項を行使して賃借権を終了できるまで、賃料を支払い続ける義務を負います。
譲渡許可書は、賃借人がリース上の権利を新たな当事者へ移転することについて、賃貸人が正式に同意する文書です。賃貸人は新たな当事者を審査し、承認または拒否する機会を有し、また自身の投資を保護するために課す条件を決定します。
賃貸人は通常、退去する賃借人に対して、賃料の支払いなど幅広い事項について保証を提供するように求めます。
譲渡許可書を取得する手続きとは？
リース契約には、譲渡許可書の取得に関する指針が定められており、公認保証証書（authorised guarantee agreement）が必要かどうかも含まれます。
賃貸人に対して正式に同意を求め、新しい賃借人候補に関するデューデリジェンス情報を提供する必要があります。これには通常、決算書や銀行取引明細などの財務資料が含まれます。
退去する賃借人は一般的に、賃貸人の合理的な法的費用および専門家費用を負担することが求められ、賃貸人はその点について手続き当初に書面による誓約を求める可能性が高いです。
賃貸人が賃借人候補に同意する場合、賃貸人の弁護士が譲渡許可書を作成し、退去する賃借人および新しい賃借人候補、双方の承認を得ます。
公認保証証書には何が含まれるのか？
賃貸人は、退去する賃借人に公認保証証書への署名を求めることで自己の利益を保護しようとします。一般的に含まれる条項は以下の通りです：
- 新しい賃借人がリース上のすべての誓約事項（covenants）を履行しない場合に、退出する賃借人がそれらを履行することの保証。これには修繕、維持管理、賃料の支払いなどの問題が含まれます。
- 新しい賃借人によるリース契約違反について退去する賃借人が責任を負うこと。これは、必要に応じて賃貸人は退去する賃借人に対して法的措置を取ることができることを意味します。
- 新しい賃借人が支払不能（insolvent）となった場合、退去する賃借人が残存期間についてリースを再度引き受けるよう求められること。
- 退去する賃借人に保証人がいた場合、その保証人にも公認保証証書への署名が求められる可能性があること。
- 譲渡許可書に基づく退去する賃借人の義務は通常、リース期間の満了またはリースが新たな当事者へ譲渡されるまで継続しますが、退去する賃借人の立場次第では、より早期に免責を交渉できる余地がある場合もあります。賃借人に保有期間の保証（security of tenure）がある場合、公認保証証書に基づく義務は、当初のリース期間の満了後も継続することがあります。
公認保証証書は、リース契約に含まれていた以上の責任を退去する賃借人に課すことはできません。もしそれを超える責任を課す場合、その契約は無効であり、執行不能となります。
退去する賃借人は通常、リース契約に基づく責任を継続して負うため、新しい賃借人を承認する際には慎重なデューデリジェンスを行うことが不可欠です。
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