ロックダウンが解除され、従業員が職場に戻るにつれ、一部の企業は、賃貸契約の締結や解約、オフィススペースの拡大や縮小など、これを機に不動産契約の見直しや再交渉を行っています。
これまでのニュースレターでは、商業用リースの交渉において考慮すべき基本的な条件に焦点をあててきました。今回は、物件を確保し、リース契約を締結し、入居の準備が整った段階について見ていきます。 リース契約を締結する前に、考慮すべきことは何でしょう？
商業用施設に必要不可欠なものは？
IT関連設備と物理的な物件のニーズが連結していることは、ますます明白になってきています。インターネット設備のない商業用物件は、データの送信が、対面でのビジネスミーティングと同様に重要である現代のビジネスにとって、ほとんど価値がありません。ビジネスが正常に機能するためには、物理的なスペースがリモートネットワークのハブとして機能し、顧客や従業員の要求に効率的に対応できなければなりません。.
リース契約に含まれるものは？リース契約に含まれるものは？
建物の一部を商業施設として賃貸する場合、通常、テナントには暖房、照明、給湯等の基本的なユーティリティ設備、さらに共用部分、エレベーター、階段へのアクセスが提供されます。また、ほとんどの場合、ガス、電気、水道などの公共サービスや、ビル内の共有電子通信ネットワークに接続する権利も提供されます。
近年のテナントに関連するその他の権利（例：電子通信ネットワークの権利）とは？
オフィスは、テナントとそのお客様のための物理的な拠点となるだけでなく、近年増えているサテライトオフィスやリモートワーク・ステーション、画像通信コミュニケーション（オンライン会議など）のサポートとして、より一層機能するようになるでしょう。
したがって、商業テナントは、リース契約を締結する前に、以下のことを確認する必要があります。
• 必要な使用および占有を可能にするための、対象物件の十分に強力なインターネットアクセスとケーブルサービス権および接続権
• ITチームと通信提供業者、および大家の管理チームとの連携
• これらの取り決めに必要な法的同意または第三者の権利
何が問題となる可能性があるか？
リース契約締結前に電子通信関連の基礎条件を慎重に検討しなかった場合、大幅な遅延が発生する可能性があります。ITチーム、ビル管理会社、インターネットプロバイダーのそれぞれが、電子通信機器関連の配線や設置について合意するため、建物の調査を必要とする場合に起こる可能性があります。合意が得られない場合、準備不足のテナントにとっては、コストのかかる遅延やビジネスの中断等につながる可能性があります。さらに、ウェイリーブ（工事の際の通行許可証）が必要な場合、テナントは、大家、インターネットプロバイダー、その他同意が必要な第三者と交渉し、同意するために弁護士を雇う必要があります。これらは複雑な取り決めになる可能性があるため、予定外の遅延が発生する可能性があります。
事前に余裕をもって計画を立てる
• リース契約締結前に、電子通信設備、インターネット回線の調達とルーティングの手配について合意する
• 必要なウェイリーブ（工事の際の通行許可証）の契約と開始日をリースの開始日と一致させるよう調整する
これにより、必要不可欠な複雑で時間のかかる電子通信工事の完了のために、リース物件本来の目的に使用できない場合の、費用のかかる混乱や遅延、を回避することができます。
商業用リース契約の開始・更新・解約・放棄などをご検討される際には、弊所の不動産チームまでご連絡下さい。
