商业地产租约由哪些基本要素构成？
商业地产租约是房东和租户之间的一份具有法律约束力的合同，它授予租户在特定时期内以租金换取使用房东的房产的权利。租约应该是书面的，必须包括某些基本条款，如租金数额、租赁时长或“期限”以及房产的使用。
房东是否有更多权力？
签订商业租赁合同可能会让租户感到困惑和有压力，通常情况下，房东在这种交易中比租户有更多经验。这种权力地位往往导致房东和他们的代理人施加不适当的压力，这必然会导致房东在没有对其影响进行实质性思考和考虑的情况下就同意了有关条款。通常情况下，当涉及到商业租赁时，权力的平衡有利于房东，这不仅体现在租赁形式本身，也体现在后续的程序中。
市场条件的变化会有什么影响吗？
房东并不总是有优势，特别是在英国的商业地产市场条件像现在一样，有利于潜在的租户的情况下。通常在拟议的交易开始时，租户不会就年租金或租约时长以外的条款进行谈判，以防损害了自己的谈判地位。
什么是“意向书”？
意向书是一份不具约束力的文件，概述商业地产租赁的主要条款。它们通常被用作房东和租户之间谈判的起点，并有助于加快租赁过程。
如需进一步了解意向书，请参考我们之前发布的3份相关周报：
谈判意向书的要点有哪些？
意向书并不具有法律约束力。然而，房东的代理人和他们的法律代表往往把这些（意向书中的）条款当作合同来对待，这样，即使租户的建议是合理的，也很难在以后的法律程序中对这些条款提出异议。因此，租户必须了解一些关键的条款，并从一开始就设法进行谈判：
- 免租期
通常情况下，（租户）需要一定时间进行房产的装修工程。因此，（意向书中）通常会规定一个免租期来满足（租户的装修需求），虽然没有硬性标准，但一般来说 3-6个月的免租期是很常见的。
- 仅限承租人的租约中断权
根据企业的性质，在市场经济不稳定的时期，长期的商业租赁可能无法实现。限制承租人责任的一个方法是双方商定一个终止条款，允许承租人（如果是“仅限承租人”的终止条款，则仅允许承租人）在合同规定的结束日期之前终止租约。其中，终止日期需要在谈判意向书时商定，租客应努力确保行使终止权不附带任何其他条件。
然而，租户常常需要在解约的前几个月正式通知房东。通常，租户需要提前6个月（向房东）发出书面通知。
- 附表
商业租约通常要求租客在商业租约期满时，将租赁的房产以签订租约时的状况归还房东。房东和租户之间经常会出现分歧，因为一方通常认为房产的状况并不与之前一致。
因此，我们建议制定一份用以记录房产状况和条件的照片表。附表可以是租赁合同的一部分。租户越早提及这一要求越好，因为房东会更倾向于平均分担附表的委托费用。
- 改建
租户希望对房产进行任何改建，都需要事先得到房东的书面同意。通常租户不被允许进行结构性改造和外部改造，但允许征得房东同意后，进行内部非结构性改造。租户应尽量争取谈判达成一些不需要征得房东同意就可以进行的改造，即安装可拆卸的隔断、重新粉刷和装饰房产的内部立面等改造。
- 上限
房产的服务费和修理费可能会使租户感到头疼，因为这些费用不是固定的，使得这两项开支的预算编制和预算批准难以管理。
租户的可以与房东谈判，为这些费用设定一个上限。但您需要注意哪些费用包括在商定的上限内，哪些不包括。例如，公用能源费用历来都包括在服务费上限内，但随着能源价格的上涨，最近房东们已将这些费用排除在服务费上限之外。
3CS如何提供帮助
我们在本报中强调了条款中的几个谈判要点。然而，每个案例都不同。在商业租赁交易中，有许多方面需要考虑，这对一些租户，尤其是国际客户来说可能会很头疼。
我们经验丰富的地产法律师团队可以帮助潜在的租户解决商业地产租赁的所有法律问题。如果您需要帮助或想了解进一步相关信息，请与您通常的3CS联系人联系。
