[地产法] 灵活的办公室服务协议还是固定租期租赁？公司请注意

在这篇文章中，我们考虑了新公司与WeWork或Regus等机构签署灵活办公合约的市场趋势，并探讨了这种合同的优势和劣势。

商业租赁的含义是什么？商业租赁是商业地产所有者（房东）的一项协议，允许第三方（租户）在商定的时间（期限）内专门占用规定的物业（房产），并且向房东支付租金作为回报。

灵活的办公室服务协议许可是什么意思？服务协议许可（SAL）是商业地产所有者（服务提供商）与占用者（被服务的占用者）之间达成的协议，允许被服务的占用者以灵活的条款使用办公空间，并以许可费的支付换取服务。

这两种合约听起来很相似，但有一些关键的区别，如果不从一开始就仔细考虑（这些区别），可能对企业的成功和价值产生不利影响。更仔细的考察后，(我们会发现)任何一种合约优于另一种的说法都值得被怀疑。任何企业都应该仔细考虑这些差异（和潜在的陷阱），以确保他们正在寻求和承诺的合约类型将适合他们现有和未来的业务需求。

安全性还是灵活性？

SAL

对于一个新成立的企业来说，能够随着业务需求的变化迅速扩大或缩小办公空间是非常重要的。SAL似乎提供了控制定期租赁成本的灵活性，因为它有助于以商定的许可费获得短期占用许可。根据SAL，占用者可以同意在短期占用（办公空间），并随着其业务需求的变化和明确，可以搬到更小或更大的场所。

然而，SAL并不赋予占用者对空间的所有权或安全性。根据其性质，服务可以在短时间内终止。因此，服务式办公室的占用者可能会发现自己在短时间内无家可归，或者在有限的替代选择面前被提出繁琐的续约条款。仔细研究一下，服务式办公室很可能在服务费中加入包括重新安置费和抗通货膨胀的许可费，如果再加上续约时可能收取的任何其他费用或替代场所的费用，随着时间的推移，服务式办公室对企业的吸引力可能会降低。

租赁

商业租赁所提供的较长期的安全保障对成熟的企业是有吸引力的，特别是那些工作地点与其成功息息有关的企业。商业租赁的期限通常为5至10年。对空间的所有权意味着他们可以通过参考他们的位置、财产和可获得的产品来定制他们的装修和设计，以加强和建立他们的业务和品牌。这一点可以与SAL形成对比，在SAL中，占用者有可能在短时间内被搬走，从而导致业务中断。

面向消费者？

SAL

在SAL的合约中，会议室通常是以非私人化的隔间和/或共享的公共区域的形式出现，这并不利于创造占用者发展和增长客户或面向客户的业务所需要的专业和保密的商业氛围。

租赁

通过独家占有和所有权的商业租赁，承租人可以创建更安全和更专业的会议室，与客户和顾客进行交流。这样企业可以营造出一种高度的专业感，使得人们对其提供的服务产生信心。

费用？

SAL

一些SAL会单收企业的日常开支，如电费、网络费、营业税、服务费和保险费，还包括与通货膨胀相联系的常规费用审查。占用者在签署SAL时可能并不清楚这一点，因为支出往往是在占用过程中才产生的。在某些情况下，支出可能超过服务许可费。

服务提供者经常通过"房屋规则 "或 "服务规则"来保留自己改变支出费用的权利，这一点一开始对占用者来说可能影响并不明显。

被服务的用户无法准确地预测其未来的支出，事实上，在SAL到期时，它也可能会产生 "搬迁费"，这笔费用可能会在SAL期限内增加。这对签订了这类合约的服务使用者来说是完全意外的，因为他们认为这是事先约定的短期许可费用（中已经包含的部分）。在现实中，被服务的占用者可能被诱导签订SAL，然后被告知短期内要退出合约。 然后，占用者发现自己别无选择，只能同意更苛刻的协议以保留所有权。这可能会导致（业务）成本增加、服务减少和灵活性降低的恶性循环。

租赁

对于大多数企业来说，签订商业租赁合同的前期费用和它所提供的安全保障与SAL相比，显得更加高昂。

例如，一个商业租户可能会面临以下费用:

• 印花税，土地税
• 装修费用
• 租约期满后的收益率或破损成本

然而，房东通常愿意提供奖励。房东完成的出租项目越多，他们的长期商业地产收入流就越有保障。房东知道，有必要通过竞争来吸引租户投资他们的房产。提供给租户的激励措施可能包括大量的免租期或折扣，在目前的市场上，可以是15至18个月的零租金预付款。如果租户企业可以通过谈判，用免租期来抵消一些装修费用，这可以为房东和租户提供一个更稳定的长期投资。

商誉

SAL

在（签署）SAL的情况下，空间的非所有权、共享工作空间的实际情况、对广告和公司标志（使用）的限制以及这种类型的协议缺乏安全性，将会限制或消除在市场上涨中把房产投资的任何价值增加转化为公司资产的机会。

租赁

在传统的商业租赁中，企业拥有其在房产中的权益，并可以在租赁期内根据房产位置推销服务（包括使用企业标志和展示产品）。这使企业能够在某一地点，例如伦敦市内建立自己的品牌，并通过与该地市场联系获得在国内和国际上市场资质。被租赁的房产也可能随着时间的推移而增值，租户可能有权将其租约出售给第三方，或将其抵押给银行或融资机构，从而筹集资金。

租赁位于固定的地理位置的房产将为企业提供更高的稳定性，并提高公众对品牌和市场形象的认可—企业投资了在这个市场的存在。这将会增加企业的价值,即"商誉"。

如何选择？

要在固定租赁和短期服务之间做出选择，需要根据企业的需求和财务实力，以及评估其在市场上的地位和进取心。无论是从眼前还是长远来看，这些都需要仔细考虑。通常情况下，小型企业和初创的企业更倾向于短期服务，因为它可以为其繁荣或衰退的风险提供更大的灵活性，而成熟的企业将通过固定期限的租约巩固其在市场上的实际地位。