据《金融时报》(FT)报道，投资者们正花费20亿英镑来改造伦敦闲置的办公室，因为房东们正在尝试适应混合办公模式。
在购买伦敦办公场所上花了多少钱?
房地产巨头CBRE告诉英国《金融时报》，自去年年初以来，投资者们已经购买了价值13亿英镑的伦敦市中心写字楼，打算将它们改造成新的用途。另外价值7亿英镑的交易正在筹备中。
这些交易面积达220万平方英尺，占新投资的10%以上，目前房地产行业正试图适应不断发展的混合工作模式。世邦魏理仕(CBRE)伦敦写字楼投资主管埃德•布拉德利 (Ed Bradley) 表示，“将二级写字楼改造为其他用途的投资规模相当空前”。
空置的办公室被改造成什么?
据商业房地产公司仲量联行(JLL)称，伦敦市中心的空置办公空间可能相当于4.3万套公寓，或210亿欧元的投资机会。然而，空置的写字楼被改造成的不仅仅是住宅物业。
例如，2022年9月，据React News报道，新加坡主权财富基金GIC决定投资位于圣潘克拉斯车站附近的前泰德贝克总部“丑陋布朗大厦”。考虑到该场地靠近重要的大学和医院，计划包括一个实验室的空间。
哪些因素影响着伦敦的写字楼市场?
去年秋天的“迷你”预算和不断上升的债务成本令投资者感到不安，市场随之发生变化。尽管高端写字楼的租金依然很高，但随着企业对办公空间的需求减少，对老旧和不太理想的物业的需求减少了。
是否所有空置的办公空间都适合改造?
人们担心，由于其物理设计、适用的规划法律和转换成本，英国一些多余的办公楼可能最终会被闲置。为了吸引租户或适合新用途，过时的办公室经常需要进行重大翻新，这降低了它们作为投资的吸引力。
为避免办公室空置，当局采取了什么措施?
据英国《金融时报》报道，伦敦金融城(City of London)正计划加快审批将未使用的旧办公室改造为酒店等新用途的申请，以避免空置的建筑成为“浪费资产”。
对目前规划审批程序的拟议修改包括加快程序和减少证明改变用途所需的证据数量。伦敦金融城规划与交通委员会(Planning and Transportation Committee) 主席什拉万•乔希 (Shravan Joshi) 向英国《金融时报》表示，该委员会 “赞同” 补充伦敦金融城作为商业中心身份的新用途，包括酒店，以及画廊、大学和研究空间等 “教育和文化用途” 然而，委员会并没有兴趣在商业区发展更多住宅，因为这意味着在规划新的现代高层写字楼时，会对噪音和光线施加额外的限制。
哪类办公室更受欢迎?
业内领先的房地产信息提供商CoStar在其2023年5月的市场分析中指出，伦敦的写字楼需求较长期平均水平上升了12%，但同时指出，高端写字楼仍然是占用者的主要驱动力，今年92%的占用率集中在A级写字楼。
开发商在考虑改造空置办公空间时面临哪些障碍?
空置的办公室可以改造成新住宅的想法受到规划限制的阻碍。2021年，政府通过建立最小单位面积和照明要求，收紧了对办公室到住宅转换的规定。
改变办公空间的指定用途可能并不简单。我们四月份的简报提到过“如何改变空置办公空间的指定用途” ，对其中涉及的一些问题提供了很好的见解。
围绕办公室转换的一些关键法律考虑因素是什么?
- 规划许可 - 在大多数情况下，将办公空间转换为其他用途需要规划许可。当地规划部门将对申请进行评估，并决定是否批准。这个过程可能是漫长而复杂的，而且不能保证一定会获得许可。
- 建筑法规 - 将办公空间转换为其他用途时必须遵守建筑法规。这包括确保建筑安全，满足消防安全、可达性和能源效率的要求标准。
- 环境影响评估 - 如改建办公空间可能对环境产生重大影响，可能需要进行环境影响评估。这是一个详细的研究项目的潜在环境影响，这可能是一个昂贵和耗时的过程。
- 采光权 - 如果办公空间的改建会挡住邻近物业的采光，该等物业的业主可能有法律权利要求赔偿。这是一个复杂的法律领域，如果对光权是否可能成为一个问题有任何疑问的话，则很有必要寻求专业意见。
- 业主和租客法 - 如果办公空间被出租，业主需要在将空间转换为其他用途之前获得租户的同意。由于改建造成的任何设施或租金损失，租户有权获得赔偿。
3CS 如何提供帮助
值得注意的是，这些只是将英国空置办公空间转换为其他用途时可能面临的一些法律挑战。具体的问题取决于项目的具体情况。因此，我们建议你在进行任何此类项目之前，向我们寻求专业的法律意见。
如果您需要办公室改建或任何商业财产法律事务方面的帮助，请与您通常的3CS联系人联系。
