我可以做什么来提前终止租约？
商业租约将会有一段固定期限（称为期限）。在租赁期限内，租户的情况可能会发生变化。租户应在开始时协商足够的灵活性，以使其能够在租约期间出售或通过与房东达成协议终止其权益。
转让是什么？
转让是财产所有人自愿处置财产的行为。这包括将财产从一方出售或以其他方式转让给另一方的权利。租约中的主要转让类型是收取、出售或转让租约或向第三方授予底租的能力，所有这些通常都需要得到房东的同意。
租约如何出售或转让？
租约可以转让（出售）给第三方购买者（受让人），也可以分租给分租户。
房东将始终尝试对其租赁物业的所有权进行严格控制，以最大限度地提高其租金流和物业价值。这将需要任何购买承租人（受让人）或任何分承租人都可以适当地履行其在租约下的承租人义务（特别是租金付款）。
租约将包括一系列在房东同意任何出售或处置之前必须遵守的条件。它还将列出一些在适用情况下，房东拒绝任何此类（任何出售或处置）提议的准则。如果租约包含这些条款，则租户以后不能控告房东在选择施加任何此类条件时不合理地拒绝其要求。例如，房东可能要求新租户提供令人满意的推荐信，签订租金押金契约和/或为租约中的租户提供担保人。此外，可能会要求即将离任的租户签订授权担保协议（见下文），以保证新租户履行租户契约。一旦就转让条款达成一致，房东的律师将准备一份转让协议草案，这实际上是同意即将离任的租户将租约转让给新租户。本文件必须由房东、租户和新租户各自签署。如果房东有其他要求，例如即将离任的租户签订授权担保协议以保证新租户的履约，这将作为同意转让的条款包含在本文件中。房东准备本文件的费用通常由即将离任的租户根据租约条款承担。
一旦获得房东的同意，即将离任的租户和新的租户就可以完成约定的转让，如果租赁支付了价格（溢价），新租户将在完成时根据由交易双方签订的转让合同支付给即将离任的租户。
什么是授权担保协议？
授权担保协议 (AGA) 是房东使用的一种常用工具，以确保任何即将离任的租户仍然对根据租约到期的付款承担责任，作为其同意出售的条件。这个协议就可以保护房东以防新租户违约且未能履行其义务。因此，AGA 使即将离任的租户成为新租户的担保人。
这对于即将离任的租户来说并不理想，因为一旦他们离开处所，他们将不希望对物业承担任何进一步的责任。然而，这对房东来说是好事，因为他们可以享受租赁流的好处。现在他们得到了额外的保护，如果新租户出现问题，他们也可以向前租户索赔。
分租
商业租约一般规定禁止与第三方共享物业的占有或占用，除非租客是集团公司（并且房东与集团公司没有已有关系）。
一些租约会包括一项条款，允许将整个物业分租给第三方。与转让一样，房东将对分租施加条件。此类条件的目的是控制分租的期限（根据定义，该期限必须短于租约的期限），确保在需要时可以终止租约，并且分租租约的条款与第一租客的租约大致相同。
还有哪些其他选择？
- 解约条款
从一开始就与房东（根据意向书）谈判与房东的中断条款是有可能的（建议在连续五年以上的租约中）。这可以允许房东、租客单方或双方在协商好的一段时间过后终止租约。此类条款应仔细审查。房东会希望对终止租约施加条件，如果不遵守这些条件可能会使中断条款无效。租户和房东在协商或行使终止选择权之前应始终寻求法律建议。
- 退租
另一种选择可能是与房东达成协议，通过签订退租协议提前终止租约。该协议将终止租约并解除任何一方在租约下的剩余义务，包括双方利益的消除。房东没有义务同意放弃租约，房东通常会要求租户付款，作为接受退租的代价。可能包括要求支付未到期的租金。但此类条款将由双方协商，具体取决于物业的位置和价值、未到期的租赁期限和物业的租赁市场。再一次强调，租户在与房东同意任何退租溢价或退租条款之前，应寻求独立的法律和估值建议。
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