上诉法院最近在租客与房东纠纷案中（Bank of New York Mellon （International） Limited v Cine-UK Limited and between London Trocadero （2015） LLP v Picturehouse Cinemas Ltd [2022：EWCA CIV 1021 ]）作出了另一项有利于房东追回因Covid拖欠租金的判决。
本案具体是关于什么事情呢？
本案是关于2020年6月至2021年7月（简称：Covid限制期） 期间累积的欠款，当时有部分电影院停止营业。最后当290万英镑的逾期租金和服务费拖欠未结时，房东决定采取法律行动。本案开始于强制仲裁计划之前，该计划是通过2022年商业租金（新冠病毒）法案（简称：法案）引入的。该强制仲裁计划主要涉及某些受保护的租金拖欠，即在Covid限制期内受强制关闭法令影响而累积的租金欠款。
为什么初始判决非常重要 ？
在高等法院发生的初始判决，法院作出有利房东的判决并确立了一个案件判决先例，这使得后续许多因为Covid租金逾期并且采取法律行动的房东可以获得金钱补偿，而不是使用在Covid限制期内被停用的常见的商业租赁执行机制，如没收资产或商业租金欠款追讨（CRAR）。CRAR是一项法定程序，允许商业场所的房东通过控制或出售租客的货物来追回拖欠的租金。
租客上诉的理由是什么？
在高等法院作出裁决后，租户获准向上诉法院提出上诉。租户在上诉中提出了三个要点：
- 财产能够合法使用是租赁的基本条款;
- 有一个隐含条款，即如果物业不能用于合同规定的合法用途，则不应支付租金; 及
- 「损坏且不适合占用和使用」的标准也应包括非物理损坏。因此，财务损害应属于这一类损坏。
上诉法庭的决定是什么？
在批准上诉后，上诉法院重申了高等法院的决定，并驳回了所有三项指控的上诉。在第一个理由上，它驳回了租户的论点，即其支付租金的义务纯粹是基于假设该物业可以合法地用作电影院，换言之，在该物业受到强制关闭限制的情况或在Covid限制期内无法进行商业使用导致房东“不当得利”以及在此类闭店期间合同失败则不应支付租金。他们说，这样的论点与租约的明确条款不一致，特别是考虑到房东明确排除任何合法使用的保证。在这种情况下，租约已明确将此类事项的风险分配给承租人。
根据第二个理由，法院明确表示，一项条款被默示到合同中的既定立场是，该条款必须如此明显以至于不言而喻，并且必须是使合同生效所必需的。除非符合这一严格标准，否则法院不会介入修改商业方之间商定的明确书面租赁条款。法院认为，在本案中，由于租赁已明确在各方之间分配风险，并且租赁的授予并非出于允许使用的目的，而是以约定的年限为基础，因此在本案中不成立。
法院也迅速驳回了第三项上诉理由，一审同意了最高法院主事法官的意见。尽管该保单已涵盖流行病风险并且保险费实际上是由租客根据租约支付的，但停租条款仅适用于物理损坏或破坏。法院严格认为该物业并未因疫情而受损。因此，损坏意味着物理损坏。此外，如果承租人选择不按这种情况支付租金，保险不涵盖租金损失（相反，只有在实际发生大流行风险的情况下，承租人在法律上没有义务支付）。法院认为，租户显然可以为其在本租约中分配的风险独立投保，而不是通过重新编写合同条款来避免该风险。
对面临Covid拖欠租金索赔的租户有何影响？
在撰写本文时，根据该法案仅公布了三个裁定办法，提交申请的生效日期现已过去（见下文注释）。因此，鉴于上诉法院最近的决定，租户需要仔细考虑拖欠未付的租约条款、他们自己的保险补救措施，并在未来的案件中参考他们的租约就风险分配寻求建议。如果尚未就现有欠款达成付款计划，并且租户在该法案规定的仲裁程序内的等待中的决定，则租户可能会在Covid暂停时面临CRAR或没收的风险，如果租金拖欠在该日期仍未偿还，则根据该法案，对受保护租金的执法保护将于2022年9月24日到期。
3CS 如何提供帮助
虽然这一决定显然有利于商业业主，但它也强调了精心起草和全面租赁合同的重要性。为了避免未来的混乱，许多房东和租户现在都坚持在他们的租约中加入流行病保护和不可抗力条款，尽管最终商业租赁市场将决定这些条款是否会被接受。在没有这些条款的情况下，承租人应清楚地了解并确保其分配的风险状况以及在租赁期内这做法的成本因素。
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注意：目前提交仲裁计划的截止日期是 2022 年 9 月 24 日。（尽管鉴于该法案中的通知要求，该程序最迟必须在 2022 年 8 月 27 日之前启动）。
