《2022年建筑安全法》（以下简称“《法案》”）重新塑造了英格兰被认定为“高风险建筑物”的住宅及混合用途开发项目的风险状况。如今，开发商、投资者、房东、融资方及物业管理代理需要从项目收购、设计，一直到建筑物投入使用、资产管理和处置的整个过程中，考虑建筑安全合规问题。广义而言，“高风险建筑物”是指位于英格兰、高度至少18米或至少有7层，并包含至少2个住宅单元的建筑物。但以下情况除外：整栋建筑物完全用于医院、护理院、安全住宅机构、酒店或军事营房，或者建筑物内包含由国防部为军事人员提供的居住设施。
《法案》主要适用于两个关键阶段。在设计和施工阶段，“高风险建筑物”须遵守更为严格的建筑控制审批制度，包括相关的关卡要求，以及在建筑物投入使用前必须获得建筑安全监管机构的批准。在建筑物投入使用阶段，责任人以及在适用情况下的主要责任人，必须对建筑安全风险进行评估和管理。
《法案》还要求建立、维护并移交建筑安全信息的“黄金线”，确保建筑物从设计和施工阶段进入使用阶段的过程中，其建筑安全信息得到持续记录和管理。如出现需要采取补救措施的问题，《法案》延长了开发商承担责任的诉讼时效期限，并引入了重要的修复及执法机制。未能遵守相关要求可能导致监管措施，在某些情况下甚至可能产生刑事责任。
最新进展
单一建筑业监管机构
目前，建筑安全、建筑产品以及部分专业标准分别由不同的机构负责监管。根据格伦费尔塔调查提出的相关建议，英国政府希望设立一个单一建筑业监管机构（SCR），将上述职能整合至同一个监管机构之下，预计该机构将于2028年开始运作。
它将如何影响建筑行业？ 预计SCR将：
- 加强监管和执法力度
- 使监管要求更加明确
- 进一步强化开发商、承包商、设计师及顾问对于其决策和行为的责任
这可能会导致更多的专业过失及建筑相关索赔，原因包括：
- 更加明确的规则将使索赔方更容易识别潜在的违规行为
- 更完善的数字化记录将提供更多关于谁作出决定以及何时作出决定的证据
- 对行为和责任进行更严格的审查，可能扩大提出索赔的依据
另一方面，这也可能减少索赔。如果相关规则变得更容易理解，合规流程更加简单直接，建筑行业专业人士可能会犯更少的错误，从而随着时间推移减少监管违规行为以及相关争议。
建筑安全征费
《法案》引入了建筑安全征费，该征费将于2026年10月1日起开始缴纳。该征费将适用于许多新的住宅物业、建造后出租项目、退休住宅以及专门建造的学生住宿（PBSA），但具体适用仍取决于相关门槛和豁免规定。该征费旨在向开发商筹集预计约34亿英镑，用于分担建筑安全缺陷修复的相关成本。
应缴纳的征费金额取决于：
- 开发项目所在地
- 项目是在棕地还是绿地上建设
- 开发项目的规模，以建筑面积衡量
在签发竣工证书之前，必须缴清该征费。
开发商应将该征费纳入土地报价、项目评估、融资模型以及开发时间表中，尤其是在建筑控制申请可能接近2026年10月1日生效日期的情况下。
消防安全疏散计划
自2026年4月6日起，高于地面18米或具有7层及以上的建筑物，以及高度超过11米且采用同步疏散策略的建筑物——即发生紧急情况时所有人员同时撤离建筑物——必须制定能够识别需要协助居民的疏散计划。
《2025年消防安全（住宅疏散计划）（英格兰）条例》重点关注那些由于身体残疾、行动不便或认知障碍，在没有协助的情况下难以逃离建筑物的居民。“责任人”（通常包括建筑物所有人、房东、物业管理公司或类似主体）必须识别弱势居民，为其提供个性化风险评估，并与居民共同确定一份紧急疏散声明，其中列明能够帮助该居民在发生火灾时安全逃生的实际措施。
除个人疏散计划外，建筑物管理人员还必须制定建筑物紧急疏散计划（BEEP）。BEEP是一项针对整个建筑物的疏散策略，说明发生紧急情况时的疏散程序。该计划必须与当地消防及救援服务部门共享，并应定期进行更新。
由于这些要求可能影响净可售面积、建设成本、建筑布局以及项目进度，因此应在设计、规划及项目可行性分析的早期阶段予以考虑。
企业现在应该做什么？
《法案》并不是一项静态的法律法规。其内容仍在通过附属立法、监管改革以及相关指导意见不断发展，未来几年预计还会有进一步变化。单一建筑业监管机构、建筑安全征费以及消防安全计划的推出，都体现了英国政府在房地产及建筑行业持续加强对责任追究、居民安全以及监管监督的重视。
对于开发商、投资者、房东、物业管理代理以及其他相关利益方而言，建筑安全如今已经成为贯穿建筑物整个生命周期的重要法律、商业及运营层面的考量因素。在收购、设计及施工阶段作出的决定，可能在项目完工后产生重大影响，包括影响资产价值、融资、建筑物使用、修复义务以及潜在法律责任。
鉴于该监管体系的复杂性，尽早寻求法律意见可以帮助企业识别风险、确保合规，并避免高昂的延误或监管执法措施。无论您是在规划新的开发项目、管理现有的高风险建筑物，还是正在处理建筑安全缺陷的修复问题，我们的地产法律团队都可以协助您了解《法案》的相关要求以及最新的监管发展。
如需获得相关法律建议和指导，请联系我们。
