商业地产收购对于业主、投资者和企业经营者而言都是一项重大的投资决策。为了确保投资的安全性和可行性，聘请经验丰富的商业地产律师开展全面的尽职调查至关重要。
在企业并购中，房地产尽职调查的核心内容通常包括：
- 核查产权状况
- 向卖方提出询问并开展相关检索调查
- 确认规划、能源效率及消防安全等方面的合规情况
- 审查现有租赁安排
- 审阅物业管理及服务费相关资料
产权核查
在核查产权时，律师会确认房地产在产权文件及附图中的描述是否准确，并核实产权登记人与买卖合同中的卖方是否一致。同时，律师还会要求卖方确认其已遵守任何适用于该物业的限制性契约。
律师还会审查产权文件，以确认不存在妨碍买方按预期用途使用该物业的权利限制，并确保物业已具备必要的附属权利，例如通行权等。
如果物业目前设有抵押或其他担保权益，律师还会要求卖方律师承诺在交易完成时清偿并解除相关担保。
合同签订前询问
卖方律师通常会就标准商业地产询问事项提供书面回复，内容包括：
- 物业边界的位置及其维护责任归属
- 影响物业的各项权利和限制
- 公用设施情况，包括已接入物业的水、电、燃气及通信服务
- 规划许可及建筑法规批准文件副本
- 环境问题相关资料，包括物业是否曾遭受洪水侵袭以及是否存在已知污染情况
- 现有租赁情况说明
- 增值税安排，例如物业已选择适用增值税且交易构成持续经营业务转让的情况
- 固定装置及设备清单，明确出售范围内包含和不包含的项目
律师会对上述资料进行详细审查，并向卖方律师提出进一步的补充询问。
规划、能源效率及消防安全
买方律师会要求卖方律师提供所有必要的规划许可文件，包括物业改建或扩建所涉及的批准文件，以及相应的建筑法规批准文件。
此外，律师还会核查最新的能源绩效证书评级，并根据评级结果分析其可能产生的法律和商业影响。同时，还会要求卖方提供消防风险评估报告。
租赁审查
如果物业附带租约一并出售，律师将对相关租赁文件进行全面审查，重点包括：
- 租赁期限
- 是否设有租金保证金
- 是否有担保人承担担保责任
- 承租人是否按时支付租金
- 承租人的信用状况
- 租赁终止方式及是否包含提前解约条款
- 维修及保险责任的承担
- 是否允许转租或租约转让
- 租金调整机制
- 承租人的续租保障
物业管理审查
如果物业由管理公司或物业管理机构负责管理，律师会要求提供全面的管理资料，包括：
- 管理账目及财务报表
- 建筑物保险保单
- 应付管理公司或物业管理机构的欠费情况
- 任何现存争议的详情
- 任何违反租约条款的情况
- 预计将发生的大额支出项目
- 为相关支出预留或持有的资金情况
- 管理公司或物业管理机构计划如何使物业符合最低能源效率标准(MEES)，以及相关资金来源
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