[地產法] 靈活的辦公室服務協議還是固定租期租賃？公司請注意

在這篇文章中，我們考慮了新公司與WeWork或Regus等機構簽署靈活辦公合約的市場趨勢，並探討了這種合同的優勢和劣勢。

商業租賃的含義是什麼？ 商業租賃是商業地產擁有者（房東）的一項協定，允許第三方（租戶）在商定的時間（期限）內專門佔用規定的物業（房產），並且向房東支付租金作為回報。

靈活的辦公室服務協定許可是什麼意思？ 服務協定許可（SAL）是商業地產擁有者（服務提供者）與佔用者（被服務的佔用者）之間達成的協定，允許 被服務的佔用者以靈活的條款使用辦公空間，並以許可費的支付換取服務。

這兩種合約聽起來很相似，但有一些關鍵的區別，如果不從一開始就仔細考慮（這些區別），可能對企業的成功和價值產生不利影響。更仔細的考察后，（我們會發現）任何一種合約優於另一種的說法都值得被懷疑。任何企業都應該仔細考慮這些差異（和潛在的陷阱），以確保他們正在尋求和承諾的合約類型將適合他們現有和未來的業務需求。

安全性還是靈活性？

SAL

對於一個新成立的企業來說，能夠隨著業務需求的變化迅速擴大或縮小辦公空間是非常重要的。SAL似乎提供了控制定期租賃成本的靈活性，因為它有助於以商定的許可費獲得短期佔用許可。根據SAL，佔用者可以同意在短期佔用（辦公空間），並隨著其業務需求的變化和明確，可以搬到更小或更大的場所。

然而，SAL並不賦予佔用者對空間的擁有權或安全性。根據其性質，服務可以在短時間內終止。因此，服務式辦公室的佔用者可能會發現自己在短時間內無家可歸，或者在有限的替代選擇面前被提出繁瑣的續約條款。仔細研究一下，服務式辦公室很可能在服務費中加入包括重新安置費和抗通貨膨脹的許可費，如果再加上續約時可能收取的任何其他費用或替代場所的費用，隨著時間的推移，服務式辦公室對企業的吸引力可能會降低。

租賃

商業租賃所提供的較長期的安全保障對成熟的企業是有吸引力的，特別是那些工作地點與其成功息息有關的企業。 商業租賃的期限通常為5至10年。對空間的擁有權意味著他們可以通過參考他們的位置、財產和可獲得的產品來定製他們的裝修和設計，以加強和建立他們的業務和品牌。這一點可以與SAL形成對比，在SAL中，佔用者有可能在短時間內被搬走，從而導致業務中斷。

面向消費者？

SAL

在SAL的合約中，會議室通常是以非私人化的隔間和/或共用的公共區域的形式出現，這並不利於創造佔用者發展和增長客戶或面向客戶的業務所需要的專業和保密的商業氛圍。

租賃

通過獨家佔有和擁有權的商業租賃，承租人可以創建更安全和更專業的會議室，與客戶和顧客進行交流。這樣企業可以營造出一種高度的專業感，使得人們對其提供的服務產生信心。

費用？

SAL

一些SAL會單收企業的日常開支，如電費、網路費、營業稅、服務費和保險費，還包括與通貨膨脹相聯繫的常規費用審查。佔用者在簽署SAL時可能並不清楚這一點，因為支出往往是在佔用過程中才產生的。在某些情況下，支出可能超過服務許可費。

服務提供者經常通過「房屋規則 」或 「服務規則」來保留自己改變支出費用的權利，這一點一開始對佔用者來說可能影響並不明顯。

被服務的使用者無法準確地預測其未來的支出，事實上，在SAL到期時，它也可能會產生 「搬遷費」，這筆費用可能會在SAL期限內增加。這對簽訂了這類合約的服務使用者來說是完全意外的，因為他們認為這是事先約定的短期許可費用（中已經包含的部分）。在現實中，被服務的佔用者可能被誘導簽訂SAL，然後被告知短期內要退出合約。然後，佔用者發現自己別無選擇，只能同意更苛刻的協定以保留擁有權。這可能會導致（業務）成本增加、服務減少和靈活性降低的惡性循環。

租賃

對於大多數企業來說，簽訂商業租賃合同的前期費用和它所提供的安全保障與SAL相比，顯得更加高昂。

例如，一個商業租戶可能會面臨以下費用：

• 印花稅，土地稅
• 裝修費用
• 租約期滿后的收益率或破損成本

然而，房東通常願意提供獎勵。房東完成的出租專案越多，他們的長期商業地產收入流就越有保障。房東知道，有必要通過競爭來吸引租戶投資他們的房產。提供給租戶的激勵措施可能包括大量的免租期或折扣，在目前的市場上，可以是15至18個月的零租金預付款。如果租戶企業可以通過談判，用免租期來抵消一些裝修費用，這可以為房東和租戶提供一個更穩定的長期投資。

商譽

SAL

在（簽署）SAL的情況下，空間的非擁有權、共用工作空間的實際情況、對廣告和公司標誌（使用）的限制以及這種類型的協定缺乏安全性，將會限制或消除在市場上漲中把房產投資的任何價值增加轉化為公司資產的機會。

租賃

在傳統的商業租賃中，企業擁有其在房產中的權益，並可以在租賃期內根據房產位置推銷服務（包括使用企業標誌和展示產品）。這使企業能夠在某一地點，例如倫敦市內建立自己的品牌，並通過與該地市場聯繫獲得在國內和國際上市場資質。被租賃的房產也可能隨著時間的推移而增值，租戶可能有權將其租約出售給第三方，或將其抵押給銀行或融資機構，從而籌集資金。

租賃位於固定的地理位置的房產將為企業提供更高的穩定性，並提高公眾對品牌和市場形象的認可—企業投資了在這個市場的存在。這將會增加企業的價值，即"商譽"。

如何選擇？

要在固定租賃和短期服務之間做出選擇，需要根據企業的需求和財務實力，以及評估其在市場上的地位和進取心。無論是從眼前還是長遠來看，這些都需要仔細考慮。通常情況下，小型企業和初創的企業更傾向於短期服務，因為它可以為其繁榮或衰退的風險提供更大的靈活性，而成熟的企業將通過固定期限的租約鞏固其在市場上的實際地位。