商業地產租約由哪些基本要素構成？
商業地產租約是房東和租戶之間的一份具有法律約束力的合同，它授予租戶在特定時期內以租金換取使用房東的房產的權利。租約應該是書面的，必須包括某些基本條款，如租金數額、租賃時長或“期限”以及房產的使用。
房東是否有更多權力？
簽訂商業租賃合同可能會讓租戶感到困惑和有壓力，通常情況下，房東在這種交易中比租戶有更多經驗。這種權力地位往往導致房東和他們的代理人施加不適當的壓力，這必然會導致房東在沒有對其影響進行實質性思考和考慮的情況下就同意了有關條款。通常情況下，當涉及到商業租賃時，權力的平衡有利於房東，這不僅體現在租賃形式本身，也體現在後續的程式中。
市場條件的變化會有什麼影響嗎？
房東並不總是有優勢，特別是在英國的商業地產市場條件像現在一樣，有利於潛在的租戶的情況下。通常在擬議的交易開始時，租戶不會就年租金或租約時長以外的條款進行談判，以防損害了自己的談判地位。
什麼是「意向書」？
意向書是一份不具約束力的檔，概述商業地產租賃的主要條款。它們通常被用作房東和租戶之間談判的起點，並有助於加快租賃過程。
如需進一步瞭解意向書，請參考我們之前發佈的3份相關週報：
談判意向書的要點有哪些？
意向書並不具有法律約束力。然而，房東的代理人和他們的法律代表往往把這些（意向書中的）條款當作合同來對待，這樣，即使租戶的建議是合理的，也很難在以後的法律程式中對這些條款提出異議。因此，租戶必須瞭解一些關鍵的條款，並從一開始就設法進行談判：
- 免租期
通常情況下，（租戶）需要一定時間進行房產的裝修工程。因此，（意向書中）通常會規定一個免租期來滿足（租戶的裝修需求），雖然沒有硬性標準，但一般來說 3-6個月的免租期是很常見的。
- 僅限承租人的租約中斷權
根據企業的性質，在市場經濟不穩定的時期，長期的商業租賃可能無法實現。限制承租人責任的一個方法是雙方商定一個終止條款，允許承租人（如果是“僅限承租人”的終止條款，則僅允許承租人）在合同規定的結束日期之前終止租約。其中，終止日期需要在談判意向書時商定，租客應努力確保行使終止權不附帶任何其他條件。
然而，租戶常常需要在解約的前幾個月正式通知房東。通常，租戶需要提前6個月（向房東）發出書面通知。
- 附表
商業租約通常要求租客在商業租約期滿時，將租賃的房產以簽訂租約時的狀況歸還房東。房東和租戶之間經常會出現分歧，因為一方通常認為房產的狀況並不與之前一致。
因此，我們建議制定一份用以記錄房產狀況和條件的照片表。附表可以是租賃合同的一部分。租戶越早提及這一要求越好，因為房東會更傾向於平均分擔附表的委託費用。
- 改建
租戶希望對房產進行任何改建，都需要事先得到房東的書面同意。通常租戶不被允許進行結構性改造和外部改造，但允許徵得房東同意后，進行內部非結構性改造。租戶應盡量爭取談判達成一些不需要徵得房東同意就可以進行的改造，即安裝可拆卸的隔斷、重新粉刷和裝飾房產的內部立面等改造。
- 上限
房產的服務費和修理費可能會使租戶感到頭疼，因為這些費用不是固定的，使得這兩項開支的預算編製和預算批准難以管理。
租戶的可以與房東談判，為這些費用設定一個上限。但您需要注意哪些費用包括在商定的上限內，哪些不包括。例如，公用能源費用歷來都包括在服務費上限內，但隨著能源價格的上漲，最近房東們已將這些費用排除在服務費上限之外。
3CS如何提供幫助
我們在本報中強調了條款中的幾個談判要點。然而，每個案例都不同。在商業租賃交易中，有許多方面需要考慮，這對一些租戶，尤其是國際客戶來說可能會很頭疼。
我們經驗豐富的地產法律師團隊可以幫助潛在的租戶解決商業地產租賃的所有法律問題。如果您需要幫助或想瞭解進一步相關信息，請與您通常的3CS聯繫人聯繫。
