英國承諾在 2050 年實現淨零排放，商業房地產的業主和占用者將面臨重大變化以滿足法定最低要求。關鍵問題包括誰將為能源效率升級買單、房東和租戶如何分擔責任以及綠色商業租賃將包括哪些條款。
最低 EPC 要求是什麼？
英國綠建築委員會 (UKGBC) 表示，英國 25% 的排放直接歸因於建築環境，19% 的碳排放來自建築物供暖、冷氣和供電的需求。
最低能源效率標準 (MEES) 要求私人出租的非住宅物業目前必須具有 E 級或以上的能源性能證書 (EPC) 評級，除非適用豁免。自 2027 年 4 月起，最低評級為 C，自 2030 年起，最低評級為 B。
評級是透過查看建築物的大小、設計、結構、年齡、暖氣、冷氣、照明、通風、隔熱、能源使用情況和估計的二氧化碳排放量得出的。
淨零排放對商業不動產的業主和占用者意味著什麼？
商業場所的能源基準測試極有可能先針對辦公室，然後再針對其他建築。這將有助於業主了解能源使用情況並確定可以改進的地方。可以設定目標，並與其他建築物進行比較，以找到可以提高 EPC 評級的可行效率。
然而，就必要的建築升級的融資達成一致可能並不容易。在英國，明確租賃的概念意味著建築物的投資成本應透過服務費從佔用者收回。雖然商業租賃通常允許房東透過服務費從租戶那裡收回維護工程的成本，但實現淨零排放所需的工作可能非常龐大，需要進行超出正常維護範圍的改進，可能需要由雙方分擔，以保留投資者房東明確租賃的概念。
UKGBC 表示，2050 年投入使用的建築物中有 80% 已經存在，這意味著綠色升級對許多建築物來說將至關重要。
新的商業地產市場會發展嗎？
改造一些商業房地產將非常困難。有可能建立一個兩級商業地產市場，第一級地產已經相對節能，並且很容易進一步改進，而第二級地產的修復將非常複雜且昂貴，因此要考慮估值和收益。
淨零排放目標將如何影響商業不動產的企業佔用者？
企業租戶佔用者需要謹慎對待這種情況。明智的租戶應考慮限制服務費，並讓專業的商業地產律師檢查協議中是否存在看似無害的條款，例如同意與業主合作改善建築物的環境性能以及有義務通過服務費分擔任何升級的費用。此類佔用者進行的竣工前調查將變得更加重要，不僅是參考建築物的現有狀況，還參考可能在租賃期間變得相關的必要淨零排放或能源效率升級。除了這些工程的成本外，根據相關建築物的狀況，房東在租期內行使其進行升級工程的權利可能會造成一定程度的混亂。建議租戶考慮這些事項，包括服務費分攤方面的風險敞口以及租期內混亂的可能性。
如果租戶達到能源效率目標，房東可能願意同意降低租金。
淨零目標將如何影響商業不動產的企業投資者？
對於考慮購買商業房地產的投資者來說，了解需要對物業進行哪些工作以滿足未來的 EPC 要求以及這將花費多少至關重要。需要製定明確的策略來進行破壞性工作並為其融資，同時確保在租約中保留建築工程的合法進入權，以便能夠在短期和中期內不造成不必要的拖延地進行此類工作。
新租約應包括條款，規定如何處理能源效率改善以及如何分攤成本。由於租戶可能會從較低的水電費中受益，房東可以考慮要求對改建費用進行相應的補償。然而，租戶不太可能同意支付可能增加房東投資價值的改進的全部費用。
房東還需要解決如何安排出入以允許工作進行的問題。對於現有的租約來說，這可能是一個問題，因為佔用者沒有義務允許出入。
還必須確保租戶不能以可能降低能源效率的方式進行改造或使用房產。
所謂的「綠色租賃」涉及一系列能源效率措施。隨著租戶越來越意識到需要滿足最低 EPC 要求並遵守自己的環境和社會治理要求，提供具有綠色租賃的房產在未來可能會帶來優勢。企業租戶需要考慮證明良好環境資質的要求。具有更好綠色資質的建築可能會隨著在市場上越來越受歡迎而獲得更高的租金。
綠色租賃可以包括要求租戶與房東合作探索環境改善可能性的條款，以及房東進行提高能源效率的工作的權利。
在履行維修和其他維護義務或進行改造時，應要求租戶使用可持續來源的材料。
對於現有租約的房東，可以在可能的情況下向佔用租戶提出非約束性聲明。其中包括計劃進行的工作細節、合作程序、合作時間、如何安排訪問以及如何處理費用。
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