2022 건물 안전법 (Building Safety Act 2022, 이하 “해당 법”)은 영국 잉글랜드(England) 지역에서 “고위험 건축물(higher-risk buildings)”로 분류되는 주거용 및 복합용도 개발사업의 위험 요소 프로파일을 크게 변화시켰습니다. 이에 따라 개발사업자, 투자자, 임대인, 금융기관 및 자산관리회사 등은 부지 취득 및 설계 단계부터 점유 및 사용 단계, 자산 관리 및 처분 단계에 이르기까지 건물 안전법의 준수 여부를 고려해야 합니다. 일반적으로 “고위험 건축물”이란 잉글랜드에 소재하고, 높이가 최소 18미터이거나 최소 7개 층을 보유하며 2개 이상의 주거 세대를 포함하는 건물을 의미합니다. 다만, 건물 전체가 병원, 요양시설, 보호·구금형 주거시설 (예: 교도소, 수용시설), 호텔 또는 군 막사로 사용되는 경우에는 이에 해당하지 않습니다. 또한, 해당 건물에 영국 국방부가 군인을 위해 제공하는 주거시설이 포함된 경우에도 적용 범위에서 제외됩니다.
해당 법은 크게 두 가지 주요 단계에서 적용됩니다. 설계 및 시공 단계에서는 고위험 건축물에 보다 엄격한 건축물 관리·승인 제도가 적용됩니다. 이러한 관리·승인 제도에는 Gateway 요건 및 점유·사용 이전 Building Safety Regulator(BSR)의 승인 등이 포함됩니다. 점유 및 사용 단계에서는, Accountable Person (AP) 및Principal Accountable Person (PAP)이 건물 안전과 관련된 위험을 평가하고 관리해야 합니다.
또한, 해당 법은 건물이 설계·시공 단계에서 점유·사용 단계로 넘어가는 과정에서 건물 안전 관련 정보의 이른바 “Golden Thread (건물 안전 관련 핵심 정보의 연속적 관리체계)”가 유지되고 인계될 것을 요합니다. 해당 법은 건물의 안전 관련 시정조치가 필요한 경우에 개발사업자(developer)의 책임 기간을 연장하는 조항 및 상당한 수준의 시정조치 및 집행 수단을 규정하고 있습니다. 이를 준수하지 않을 경우 규제기관의 제재를 받을 수 있으며, 경우에 따라 형사책임이 발생할 수도 있습니다.
최근 동향
단일 건설 규제기관
현재 건물 안전, 건설 자재 및 관련 전문가의 업무 수행 기준은 서로 다른 기관에 의해 각각 규제되고 있습니다. 영국 정부는2017년 런던의 고층 주거건물인Grenfell Tower에서 발생한 화재 참사에 대한 공공조사(Grenfell Tower Inquiry)에서 제시된 권고안에 따라 이러한 규제 기능을 하나의 규제기관으로 통합하여 “Single Construction Regulator(SCR)”를 설립하고자 하며, 이는 2028년에 운영되기 시작할 것으로 예상됩니다.
건설 업계에 미치게 될 영향
SCR이 도입된다면 감독 및 규제 집행이 강화되고 규제 요건이 보다 명확화될 것으로 기대됩니다. 또한, 개발사업자, 시공사, 디자이너 및 컨설턴트 등 건물의 안전 관련 관계자들의 의사결정 및 행위에 대한 책임이 강화될 것으로 예상됩니다. 이러한 변화로 인하여 전문직의 과실 책임 (professional negligence) 및 건설 관련 분쟁의 증가로 이어질 가능성이 있습니다. 관련 규정이 보다 명확해지면 잠재적인 위반 사항을 식별하기가 쉬워지고, 의사결정에 관한 증거를 확보하는 것이 용이해지며, 감독과 책임 강화로 인하여 청구 근거가 명확해질 수 있기 때문입니다.
반면, 오히려 분쟁이 감소할 가능성도 있습니다. 관련 규정을 이해하는 것이 쉬워지고 규정 준수 절차가 보다 간단해진다면 관계자들이 과실을 범할 가능성이 줄어들 수 있기 때문입니다. 이로써 장기적으로 보았을 때 규제 위반 및 그와 관련된 분쟁이 감소할 수 있습니다.
건물 안전 부담금 (The Building Safety Levy)
건물 안전 부담금은 해당 법에 의해 도입되었으며, 2026년 10월 1일부터 납부 의무가 발생합니다.
이 부담금은 일정한 기준을 충족하는 다수의 신규 주거용 부동산, Build-to-Rent (BTR) 개발사업, 고령자 대상 주거시설 및 학생 전용 주거시설에 적용됩니다. 이러한 부담금은 개발사업자로부터 약 34억 파운드를 조달받아 건물 안전상 결함을 보수 및 시정하기 위한 비용에 충당하기 위함입니다. 납부해야 할 부담금 액수는 개발사업의 소재지, 건설부지의 개발 여부, 연면적 (floor area) 기준 개발사업의 규모에 따라 달라질 수 있습니다.
해당 부담금은 completion certificate가 발급되기 전에 납부하여야 합니다. 따라서 개발사업자는부담금 납부 의무가 발생하는2026년 10월 1일 시행일 무렵Building Control Applications (건축 관련 법규 준수에 관한 승인 신청)이 제출될 가능성이 있다면 토지 매입 입찰가, 사업성 평가, 자금조달 모델 및 개발 일정에 해당 부담금을 반영할 필요가 있습니다.
화재 안전 대피 계획
2026년 4월 6일부터 지상으로부터 18m 이상의 높이 또는 7층 이상인 건물, 높이가 11m이상이면서 비상시 건물 내 모든 인원이 동시에 건물 밖으로 대피하는 방식으로 운영하는 건물도 비상시 대피에 도움이 필요한 거주자를 식별하는 화재 대피계획을 마련해야 합니다.
2025 화재 안전 (주거용 대피 계획) 규정 (The Fire Safety (Residential Evacuation Plans) (England) Regulations 2025)은 신체 장애, 거동의 불편함 또는 인지 장애로 인해 도움 없이는 비상시 대피가 어려운 거주자에 관하여 중점적으로 다루고 있습니다. 해당 규정에 의하면 책임자(통상적으로 건물 소유자, 임대인, 관리회사 또는 이에 준하는 자)는 취약한 거주자를 파악하고, 이들에게 개별적인 위험 평가를 제공하여야 합니다. 또한, 해당 거주자와 협의하여 비상시 대피 계획서(Emergency Evacuation Statement)를 작성하여야 하며, 해당 문서에는 화재 발생시 해당 거주자가 안전하게 대피할 수 있도록 지원하기 위한 실질적인 조치가 명시되어야 합니다.
개별 대피계획과 더불어 건물 관리자는 건물 긴급 대피 계획을 마련하여야 합니다. 건물 긴급 대피 계획은 건물 전체에 적용되는 대피 전략으로 화재 등 비상상황 발생 시의 대피 절차를 설명하는 계획입니다. 이 계획은 지역 소방·구조 서비스와 공유되어야 하며 정기적으로 업데이트 되어야 합니다. 이러한 대피 계획 관련 요건은 순판매가능면적, 건축비, 건물 배치 및 전체 개발 일정에 영향을 미칠 수 있기 때문에 건물의 설계, 사업 계획 및 사업성 검토 단계에서부터 고려할 필요가 있습니다.
기업들이 점검해야 할 사항들
해당 법은 고정된 형태의 법률이 아닙니다. 향후에도 하위 법령, 규제 개혁 및 관련 지침(guidance)을 통해 계속 발전해 나갈 것이며, 앞으로 수년간 추가적인 변화가 있을 것으로 예상됩니다. Single Construction Regulator(SCR)의 도입, 건물 안전 부담금 및 화재 안전 대피계획의 도입을 통하여 영국 정부가 부동산 및 건설 업계 전반에 걸쳐 관계자들의 책임, 거주자의 안전 및 규제 감독을 강화하려는 움직임을 보이고 있음을 알 수 있습니다.
이제 건물의 안전성은 개발사업자, 투자자, 임대인, 자산관리회사 및 기타 이해관계자들에게 상업적·운영상 관점에서 뿐만 아니라 법적으로도 건물의 전 생애주기에 걸쳐 중요하게 고려해야 하는 사항이 되었습니다. 부동산의 취득, 설계 및 시공 단계에서 이루어지는 의사결정은 준공 이후에도 자산가치, 자금조달, 건물의 점유·사용, 보수·시정 의무 및 잠재적인 법적 책임 등에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.
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관련 법제가 복잡하므로 건물의 취득, 설계 등 초기 단계에서부터 법률 자문을 통하여 잠재적인 위험 요소를 파악하고, 각 단계별 적용 규제들을 준수하며, 불필요한 지연 및 규제기관의 제재를 방지하는 것이 필요합니다. 귀사에서 신규 부동산 개발사업을 계획하고 계신 경우, 고위험 건축물에 해당하는 건물을 관리하고 계신 경우, 건물의 시정 조치를 처리하는 경우 모두 저희 로펌의 부동산팀이 도와드릴 수 있습니다. 이에 관한 법률적 자문이 필요하신 경우, 문의 부탁드립니다.
