코로나 바이러스 대유행은 대다수의 기업들에게 상당한 영향을 미쳤습니다. 세입자는 임대료를 연체하고 임대주는 집행 조치를 시행하지 못하게 된 상황에서, 상업용 임대 계약은 관련 규정 부족으로 인해 관심의 대상이 되고 있습니다. 따라서 이번 연재 기사에서는 향후 임대 협상 단계에서 더욱 주의를 기울여야 할 상업용 임대계약의 조항에 대해 알아볼 예정입니다. 연재물의 두 번째 주제로 상업용 임대계약에서 임대료 검토 조항(The rent review clause)에 대해 알아보겠습니다.
임대료 검토 조항은 임대 기간 동안 연간 임대료가 인상되는 방법과 시기에 대한 내용을 담고 있습니다. 이 조항은 임대 수익의 극대화를 목적으로 하는 임대인에게는 필수적입니다. 지역과 부동산 유형에 따라 일반적으로 5년 이상의 상업용 임대 계약에는 임대료 검토 조항이 포함됩니다.
임대료 검토에 가장 많이 사용되는 두 가지 방법을 소개합니다.
I. 임대료 시세(Open Market)검토 – 이는 상업용 임대 계약에서 사용되는 가장 일반적인 유형의 방법입니다. 이 방법은 임대료 검토 시점에 부동산 시장에 형성된 시세를 알아보기 위해 ‘Assumptions and Disregards’ 목록을 작성합니다.
II. 지수연계 임대료 검토 – 영국 가정에서 구매하는 상품 및 서비스 가격의 인플레이션과 디플레이션을 측정하는 소매 가격지수와 같은 물가지수를 사용합니다. 이 검토 방식은 지정된 색인에 따라 임대료를 인상합니다.
임대료 검토 방식에 따라 다른 결과가 나올 수 있으며, 일반적으로 이해 당사자들의 선호도와 부동산의 유형에 따라 사용될 방법이 결정됩니다. 소비지출이 높은 경제 성장기에는 소매업 임대물에 대한 수요가 높아서 소매업 임대물의 시장 가격이 상승합니다. 반면에 물가 지수가 경제 상황을 반드시 반영하지는 않습니다. 따라서 시세에 따른 임대료 검토를 했더라면 발생하지 않았을 임대료 인상이 물가지수 반영 검토 방식을 사용하면 발생할 가능성도 있습니다.
그렇다면 코로나 바이러스 대유행 상황 속에서 임대료 검토 조항은 어떻게 변화할까요? 대다수의 임대료 검토 조항은 임대료 상승을 기본으로 합니다. 이 조항으로 임대 시장의 침체 또는 마이너스 인플레이션 상황에도 불구하고 임대료는 인하되지 않습니다. 임대료를 인상 뿐 아니라 인하할 수도 있는 검토 조항은 드물지만 임대인이 동의하면 분명히 이러한 조항이 적용될 가능성은 있습니다.
임대료 상향/하향 검토에 서로 동의할 수 없더라도 임대인과 임차인 사이의 균형을 맞추기 위해 임대료 검토 조항을 조정할 수도 있습니다.
결론
코로나 바이러스 대유행으로 인한 전체 경제 피해규모는 아직 정확하게 파악되지 않았습니다. 다만 대다수의 기업들이 사업 확장 계획을 축소하거나 현재 진행중인 규모를 축소하려는 움직임이 보입니다. 따라서 임대주는 세입자에게 유리한 계약 조건들을 수용할 수 밖에 없고 이러한 상황들은 부동산 시장에 영향을 줄 것으로 보입니다.
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